سوق الإسكان يفاجئ الجميع بارتفاع المبيعات بنسبة 2% في يوليو

لم ينخفض ​​عدد المنازل المباعة في الولايات المتحدة كما توقع المحللون. فقد سجلت مبيعات المنازل في يوليو ارتفاعاً بنسبة 2% مقارنة بشهر يونيو، ليصل الإجمالي إلى 4.01 مليون وحدة على أساس معدل سنوي معدل موسمياً، وذلك وفقاً لبيانات نشرتها الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين يوم الخميس.

تعكس هذه المبيعات صفقاتٍ يُرجّح أنها أُبرمت في شهري مايو ويونيو، عندما كانت أسعار الفائدة على الرهن العقاري تشهد انخفاضًا مؤقتًا. خلال تلك الفترة، تجاوز سعر الفائدة الثابت على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا 7% لفترة وجيزة في مايو، ثم استقر عند 6.67% بنهاية يونيو، وفقًا لبيانات من موقع "مورتج نيوز ديلي".

أن هذا الانخفاض في تكاليف الاقتراض قد ساعد في جذب المشترين الذين كانوا مترددين.

يزداد المخزون، لكن المنازل بأسعار معقولة لا تزال بعيدة المنال

ارتفع عدد المنازل المعروضة للبيع إلى 1.55 مليون منزل بنهاية شهر يوليو، مسجلاً زيادة قدرها 15.7% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. وهذا يضع المخزون الحالي عند أعلى مستوى له منذ مايو 2020، على الرغم من أنه لا يزال أقل بكثير مما كان عليه قبل جائحة كوفيد-19.

بمعدل المبيعات الحالي، يمثل هذا المخزون إمدادات تكفي لمدة 4.6 أشهر، وهو ما يزال أقل من المعيار القياسي لمدة ستة أشهر الذي يعتبر صحيًا لسوق متوازن.

لم يؤدِّ ازدياد عدد المنازل المعروضة للبيع إلى انخفاض أسعارها بالنسبة للمشترين. فقد بلغ متوسط ​​سعر المنازل المباعة في يوليو 422,400 دولار، بزيادة قدرها 0.2% عن الشهر نفسه من العام الماضي، وهو أعلى سعر مسجل في شهر يوليو. ومع ذلك، فإن وتيرة نمو الأسعار آخذة في التباطؤ.

لورانس يون، كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، أشار إلى أن "التحسن الطفيف للغاية في القدرة على تحمل تكاليف السكن يؤدي إلى زيادة طفيفة في مبيعات المنازل". كما أشار إلى أن نمو الأجور يتجاوز الآن نمو أسعار المنازل، مما يمنح المشترين بعض الراحة، وإن لم يكن كثيراً.

وأشار يون أيضاً إلى ارتفاع مبيعات الشقق السكنية في الجنوب، حيث شهدت الأسعار انخفاضاً خلال العام الماضي. إلا أن هذا الانخفاض الإقليمي لا يُفيد معظم المشترين على مستوى البلاد، إذ لا تزال المبيعاتtronفي الشريحة العليا من السوق.

شهدت مبيعات المنازل التي تزيد أسعارها عن مليون دولار زيادة بنسبة 7.1% على أساس سنوي. في المقابل، انخفضت مبيعات المنازل التي تتراوح أسعارها بين 100 ألف و250 ألف دولار بنسبة 0.1%، بينما انخفضت مبيعات المنازل التي تقل أسعارها عن 100 ألف دولار انخفاضاً حاداً بنسبة 8%.

يعود المستثمرون بينما يتراجع المشترون لأول مرة

لم تعد المنازل تُباع بسرعة كما كانت في السابق. ففي شهر يوليو، استغرق بيع العقار في المتوسط ​​28 يوماً، مقارنةً بـ 24 يوماً قبل عام.

في الوقت نفسه، شكل المشترون لأول مرة 28% فقط من المبيعات، بانخفاض عن 30% في يونيو و29% في يوليو 2024. ويُعد هذا الانخفاض علامة أخرى على أن ارتفاع تكاليف الاقتراض يدفع المشترين المبتدئين إلى الخروج.

لكن المستثمرين بدأوا بالتدخل، حيث شكلوا 20% من إجمالي المبيعات في يوليو، مقارنةً بـ 13% خلال الفترة نفسها من العام الماضي. وقد يكون هذا الارتفاع مرتبطًا بزيادة المعروض من العقارات، مما يتيح فرصًا للمشترين cashالعالية الباحثين عن صفقات مميزة.

لفت يون الانتباه إلى نسبة 31% من cash ، ارتفاعاً من 27% في العام الماضي، واصفاً المستوى بأنه "مرتفع بشكل غير عادي"، ومشيراً إلى أن سوق الأسهم أو الثروة العقارية الحالية قد تكون وراء هذا التحول.

على الرغم من زيادة عدد العقارات المعروضة للبيع، لا يزال معظم الأمريكيين غير قادرين على الشراء. فقد ذكر تقرير صادر عن موقع Realtor.com في أغسطس أن 28% فقط من المنازل المعروضة في السوق تُباع بأسعار في متناول الأسرة المتوسطة. وانخفض الحد الأقصى لسعر المنزل الذي يمكن للأسرة المتوسطة تحمله إلى 298 ألف دولار، بعد أن كان 325 ألف دولار في عام 2019.

على الرغم من زيادة متوسط ​​الدخل بنسبة 15.7% منذ ذلك الحين، انخفضت القدرة الشرائية بنحو 30 ألف دولار. وقالت دانييل هيل، كبيرة الاقتصاديين في موقع Realtor.com: "حتى مع نمو الدخول، أدت أسعار الفائدة المرتفعة إلى تآكل القدرة الشرائية الحقيقية للأسر الأمريكية العادية"

تُلحق أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن أضراراً بالغة. فقد ذكرت دراسة جديدة أجراها المركز المشترك لدراسات الإسكان بجامعة هارفارد أن الضغط الناتج عن ارتفاع الأسعار وأسعار الفائدة المرتفعة قد دفع نشاط شراء المنازل إلى أدنى مستوى له منذ منتصف التسعينيات.