سوق الإسكان يفاجئ بارتفاع المبيعات بنسبة 2% في يوليو

لم تنخفض مبيعات المنازل في الولايات المتحدة كما توقع المحللون. سجلت مبيعات المنازل في يوليو ارتفاعاً بنسبة 2% مقارنة بشهر يونيو، ليصل الإجمالي إلى 4.01 مليون وحدة بمعدل سنوي معدل موسمياً، وفقاً للبيانات التي أصدرتها الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين يوم الخميس.

تعكس هذه المبيعات صفقات تم الاتفاق عليها على الأرجح في مايو ويونيو، عندما كانت أسعار الرهون العقارية في انخفاض مؤقت. خلال تلك الفترة، تجاوزت نسبة الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاماً نسبة 7% briefly في مايو، ثم انتهت يونيو عند 6.67%، وفقاً لبيانات من Mortgage News Daily.

هذا الانخفاض في تكاليف الاقتراض ساعد على الأرجح في جذب المشترين الذين كانوا ينتظرون على الهامش.

ارتفاع المخزون، لكن المنازل الميسورة التكلفة لا تزال بعيدة المنال

ارتفع عدد المنازل المعروضة للبيع إلى 1.55 مليون بحلول نهاية يوليو، مما يمثل زيادة بنسبة 15.7% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي. يضع هذا المخزون الحالي في أعلى مستوى له منذ مايو 2020، رغم أنه لا يزال أقل بكثير مما كان عليه قبل سنوات جائحة كوفيد.

بوتيرة المبيعات الحالية، يمثل هذا المخزون إمداداً لمدة 4.6 شهر، وهو ما لا يزال أقل من معيار الستة أشهر الذي يعتبر صحياً لسوق متوازن.

لم تؤدِ زيادة عدد المنازل المعروضة في السوق إلى صفقات أرخص للمشترين. كان السعر الوسيط للمنازل المباعة في يوليو 422,400 دولار، بزيادة 0.2% عن الشهر نفسه من العام الماضي، وهو أعلى سعر في يوليو على الإطلاق. ومع ذلك، فإن وتيرة نمو الأسعار تتباطأ.

أشار Lawrence Yun، كبير الاقتصاديين في NAR، إلى أن "التحسين الطفيف جداً في إمكانية شراء المساكن يدفع مبيعات المنازل للأعلى قليلاً". كما لاحظ أن نمو الأجور يتفوق الآن على نمو أسعار المنازل، مما يمنح المشترين بعضاً من مساحة التنفس، وإن لم تكن كبيرة.

كما قال يون، زادت مبيعات الشقق السكنية في الجنوب، حيث كانت الأسعار في انخفاض على مدار العام الماضي. لكن هذا الانخفاض الإقليمي لا يساعد معظم المشترين على المستوى الوطني. لا تزال المبيعات أقوى في الطرف الأعلى من السوق.

شهدت المنازل التي يتجاوز سعرها مليون دولار زيادة سنوية بنسبة 7.1% في المبيعات. من ناحية أخرى، انخفضت صفقات المنازل التي يتراوح سعرها بين 100,000 دولار و250,000 دولار بنسبة 0.1%، بينما انخفضت المنازل التي يقل سعرها عن 100,000 دولار بشكل حاد بنسبة 8%.

عودة المستثمرين وانسحاب المشترين لأول مرة

لم تعد المنازل تُباع بسرعة كما كانت في السابق. في يوليو، استغرق بيع العقار متوسط 28 يوماً، مقارنة بـ 24 يوماً في العام الماضي.

في الوقت نفسه، شكل المشترون لأول مرة 28% فقط من المبيعات، انخفاضاً من 30% في يونيو و29% في يوليو 2024. يُعد هذا الانخفاض علامة أخرى على أن تكاليف الاقتراض المتزايدة تدفع المشترين من المستوى الأولي إلى الخروج.

ومع ذلك، يتدخل المستثمرون. فقد شكلوا 20% من إجمالي المبيعات في يوليو، مقارنة بـ 13% خلال الفترة نفسها من العام الماضي. قد يكون هذا الارتفاع مرتبطاً بزيادة إمدادات القوائم، مما يخلق فرصاً للمشترين الذين يمتلكون سيولة نقدية ويبحثون عن صفقات.

لفت Yun الانتباه إلى حصة المعاملات النقدية البالغة 31%، مقارنة بـ 27% العام الماضي، واصفاً هذا المستوى بأنه "مرتفع بشكل غير عادي"، وموضحاً أن أرباح سوق الأسهم أو ثروة الإسكان الحالية قد تكون وراء هذا التحول.

حتى مع زيادة القوائم، لا يزال معظم الأمريكيين غير قادرين على شراء منزل. ذكرت تقرير من Realtor.com في أغسطس أن 28% فقط من المنازل المعروضة في السوق تسع بأسعار في متناول متوسط الأسر. انخفض السعر الأقصى الميسور لأسرة نموذجية إلى 298,000 دولار، انخفاضاً من 325,000 دولار في عام 2019.

على الرغم من زيادة الدخل الوسيط بنسبة 15.7% منذ ذلك الحين، انخفضت القوة الشرائية بنحو 30,000 دولار. قالت دانييل هيل، كبير الاقتصاديين في Realtor.com: "حتى مع نمو الدخل، أدت أسعار الفائدة المرتفعة إلى تآكل القوة الشرائية الحقيقية لمتوسط الأسرة الأمريكية".

تتسبب أزمة القدرة على تحمل التكاليف في ضرر جسيم. ذكرت دراسة جديدة من المركز المشترك للدراسات السكنية في جامعة هارفارد أن الضغط المشترك الناتج عن ارتفاع الأسعار وأسعار الفائدة المرتفعة دفع نشاط شراء المنازل إلى أدنى مستوى له منذ منتصف التسعينيات.