Le marché immobilier surprend avec une hausse des ventes de 2 % en juillet

Contrairement aux prévisions des analystes, le nombre de ventes de logements aux États-Unis n'a pas diminué. En juillet, les ventes ont progressé de 2 % par rapport à juin, atteignant un total de 4,01 millions d'unités en données corrigées des variations saisonnières et annuelles, selon les chiffres publiés jeudi par la National Association of Realtors.

Ces ventes reflètent des transactions probablement conclues en mai et juin, période durant laquelle les taux hypothécaires étaient temporairement à la baisse. Le taux fixe des prêts hypothécaires à 30 ans a brièvement franchi la barre des 7 % en mai, avant de s'établir à 6,67 % fin juin, selon les données de Mortgage News Daily.

Cette baisse des coûts d'emprunt a probablement contribué à convaincre des acheteurs qui étaient restés jusque-là en retrait.

Les stocks augmentent, mais les logements abordables restent hors de portée

Le nombre de logements disponibles à la vente a bondi à 1,55 million fin juillet, soit une hausse de 15,7 % par rapport à la même période l'an dernier. Ce niveau place les stocks actuels à leur plus haut niveau depuis mai 2020, même s'ils restent nettement inférieurs à ceux d'avant la pandémie de Covid-19.

Au rythme actuel des ventes, ce stock représente une offre de 4,6 mois, ce qui reste inférieur au seuil de six mois considéré comme sain pour un marché équilibré.

L'augmentation du nombre de logements disponibles sur le marché n'a pas entraîné de baisse des prix pour les acheteurs. Le prix médian des maisons vendues en juillet s'élevait à 422 400 $, soit une hausse de 0,2 % par rapport au même mois de l'année précédente et le prix le plus élevé jamais enregistré pour un mois de juillet. Cela dit, le rythme de la croissance des prix ralentit.

Lawrence Yun, économiste en chef de la NAR, a souligné que « la très légère amélioration de l'accessibilité au logement stimule les ventes immobilières ». Il a également noté que la croissance des salaires dépasse désormais celle des prix de l'immobilier, ce qui offre un peu de répit aux acheteurs, même si celui-ci reste limité.

Yun a également indiqué que les ventes de copropriétés avaient augmenté dans le Sud, où les prix étaient en baisse depuis un an. Cependant, ce repli régional ne profite pas à la plupart des acheteurs à l'échelle nationale. Les ventes restenttronsur le segment haut de gamme du marché.

Les ventes de maisons de plus d'un million de dollars ont progressé de 7,1 % sur un an. En revanche, les transactions pour les maisons dont le prix se situe entre 100 000 et 250 000 dollars ont reculé de 0,1 %, et celles pour les maisons de moins de 100 000 dollars ont chuté de 8 %.

Les investisseurs reviennent tandis que les primo-accédants se retirent

Les maisons ne se vendent plus aussi vite qu'avant. En juillet, il fallait en moyenne 28 jours pour vendre un bien immobilier, contre 24 jours un an auparavant.

Parallèlement, les primo-accédants ne représentaient que 28 % des ventes, contre 30 % en juin et 29 % en juillet 2024. Cette baisse est un signe supplémentaire que la hausse des coûts d'emprunt exclut les primo-accédants.

Les investisseurs, cependant, entrent en scène. Ils ont représenté 20 % des ventes totales en juillet, contre 13 % à la même période l'an dernier. Cette hausse pourrait être liée à l'augmentation de l'offre de biens immobiliers, ce qui peut créer des opportunités pour les acheteurs disposant cashet à la recherche de bonnes affaires.

Yun a attiré l'attention sur la part de 31 % des cash , contre 27 % l'année dernière, qualifiant ce niveau d'« inhabituellement élevé » et notant que boursiers ou le patrimoine immobilier existant pourraient être à l'origine de ce changement.

Malgré l'augmentation du nombre de logements disponibles, la plupart des Américains n'ont toujours pas les moyens d'acheter. Selon un rapport de Realtor.com publié en août, seulement 28 % des maisons sur le marché sont à la portée du ménage moyen. Le prix maximal abordable pour un ménage type a chuté à 298 000 $, contre 325 000 $ en 2019.

Malgré une augmentation de 15,7 % du revenu médian depuis lors, le pouvoir d'achat a diminué d'environ 30 000 dollars. Danielle Hale, économiste en chef chez Realtor.com, a déclaré : « Même si les revenus augmentent, la hausse des taux d'intérêt a érodé le pouvoir d'achat réel du ménage américain moyen. »

Cette crise du logement abordable a de graves conséquences. Une nouvelle étude du Joint Center for Housing Studies de Harvard indique que la pression conjuguée de la hausse des prix et des taux d'intérêt élevés a ramené l'activité d'achat de logements à son plus bas niveau depuis le milieu des années 1990.