Рынок жилья удивляет ростом продаж на 2% в июле

Количество проданных домов в США не упало, как прогнозировали аналитики. В июле продажи домов выросли на 2% по сравнению с июнем, что в пересчете на сезонно скорректированный годовой темп составило 4,01 миллиона единиц, согласно данным, опубликованным Национальной ассоциацией риэлторов в четверг.

Эти продажи отражают сделки, которые, вероятно, были согласованы в мае и июне, когда ипотечные ставки временно снижались. В этот период ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой в мае временно превысила 7%, а в конце июня составила 6,67% на основе данных Mortgage News Daily.

Это снижение стоимости заимствований, вероятно, помогло зафиксировать покупателей, которые сидели на sidelines.

Запасы растут, но доступное жилье остается недоступным

Количество домов, доступных для продажи, выросло до 1,55 миллиона к концу июля, что на 15,7% больше по сравнению с тем же периодом прошлого года. Это ставит текущие запасы на самый высокий уровень с мая 2020 года, хотя они все еще значительно ниже уровня, наблюдавшегося до пандемии.

При текущих темпах продаж этот запас составляет 4,6 месяца, что остается ниже шестимесячного ориентира, считающегося здоровым для сбалансированного рынка.

Больше домов на рынке не привело к более дешевым сделкам для покупателей. Медианная цена домов, проданных в июле, составила $422 400, что на 0,2% больше, чем в том же месяце прошлого года, и является самым высоким показателем для июля в истории. Тем не менее, темпы роста цен замедляются.

Лоренс Юн, главный экономист NAR, отметил, что «всего лишь небольшое улучшение доступности жилья подталкивает продажи домов вверх». Он также отметил, что рост заработной платы теперь опережает рост цен на жилье, что дает покупателям некоторую передышку, хотя и незначительную.

Юн также отметил, что продажи квартир в многоквартирных домах выросли на Юге, где цены снижались в течение прошлого года. Однако это региональное падение не помогает большинству покупателей по всей стране. Продажи остаются самыми сильными в сегменте элитной недвижимости.

Продажи домов стоимостью свыше 1 млн долларов выросли на 7,1% в годовом исчислении. С другой стороны, сделки по домам стоимостью от 100 000 до 250 000 долларов снизились на 0,1%, а по домам стоимостью менее 100 000 долларов — резко упали на 8%.

Инвесторы возвращаются, а покупатели, покупающие жилье впервые, отступают

Дома больше не уходят с полок так быстро, как раньше. В июле для продажи недвижимости в среднем требовалось 28 дней, по сравнению с 24 днями год назад.

В то же время покупатели, приобретающие жилье впервые, составили всего 28% от общего числа сделок, против 30% в июне и 29% в июле 2024 года. Это снижение является еще одним признаком того, что растущие расходы на заимствования вытесняют покупателей начального уровня.

Инвесторы, однако, выходят на сцену. В июле они обеспечили 20% всех сделок по сравнению с 13% в тот же период прошлого года. Это увеличение может быть связано с растущим предложением объектов, что создает возможности для покупателей с наличными деньгами, ищущих выгодные сделки.

Юн обратил внимание на долю наличных транзакций в 31%, выросшую с 27% в прошлом году, назвав этот уровень «необычно высоким» и отметив, что рост фондового рынка или существующее жилищное богатство могут стоять за этим сдвигом.

Даже при увеличении предложения большинство американцев все еще не могут позволить себе покупку жилья. В отчете Realtor.com от августа говорилось, что только 28% домов на рынке имеют цену, доступную для среднего домохозяйства. Максимальная доступная цена для типичного домохозяйства снизилась до 298 000 долларов по сравнению с 325 000 долларов в 2019 году.

Несмотря на рост медианного дохода на 15,7% с тех пор, покупательная способность упала примерно на 30 000 долларов. Даниэль Хейл, главный экономист Realtor.com, сказала: «Несмотря на рост доходов, более высокие процентные ставки подорвали реальную покупательную способность типичного американского домохозяйства».

Этот кризис доступности жилья наносит серьезный ущерб. Новое исследование Совместного центра жилищных исследований Гарвардского университета показало, что совокупное давление со стороны растущих цен и высоких ставок привело активность покупателей жилья к самому низкому уровню с середины 1990-х годов.