주택 시장, 7월 2% 판매 증가로 놀라움

미국의 주택 판매 수는 분석가들이 예상했던 대로 하락하지 않았습니다. 7월 주택 판매는 6월 대비 2% 증가하여, 전국부동산업자협회(NAR)가 목요일 발표한 데이터에 따르면 계절 조정 연간 기준 총 401만 개로 집계되었습니다.

이러한 판매는 아마도 5월과 6월에 합의된 거래를 반영한 것으로, 당시 모기지 금리는 일시적으로 하락했습니다. Mortgage News Daily 데이터에 따르면, 30년 고정 모기지 금리는 5월에 잠시 7%를 넘었다가 6월 말에는 6.67%로 마감했습니다.

이러한 차입 비용 하락은 아마도 사이드라인에 앉아 있던 구매자들을 고정시키는 데 도움이 되었을 것입니다.

재고 증가, 하지만 저렴한 주택은 여전히 접근 불가

7월 말 기준 판매 가능한 주택 수는 155만 개로 급증하여, 작년 같은 기간 대비 15.7% 증가했습니다. 이는 현재 재고가 2020년 5월 이후 최고 수준임을 의미하지만, 코로나 이전 수준에는 여전히 크게 미치지 못합니다.

현재 판매 속도로 볼 때, 이 재고는 균형 잡힌 시장으로 간주되는 6개월 기준에 미치지 못하는 4.6개월 공급량을 나타냅니다.

시장에 더 많은 주택이 등장했다고 해서 구매자에게 더 저렴한 거래로 이어진 것은 아닙니다. 7월 판매된 주택의 중간 가격은 전년 동월 대비 0.2% 상승한 $422,400으로, 역사상 7월 최고치를 기록했습니다. 다만, 가격 상승 속도는 둔화되고 있습니다.

NAR의 수석 경제학자 로렌스 윤은 지적했습니다. “주거 비용의 미세한 개선이 주택 판매를 조금씩 늘리고 있습니다.” 그는 또한 임금 성장이 주택 가격 상승을 앞지르고 있어 구매자들에게 약간의 여유를 주지만, 그 여유는 크지 않다고 덧붙였습니다.

윤은 또한 지난 1년 동안 가격이 하락해 온 남부 지역에서 콘도 판매가 증가했다고 말했습니다. 하지만 이러한 지역적 하락은 대부분의 전국 구매자에게 도움이 되지 않습니다. 판매는 여전히 시장 상위권에서 가장 강세를 보이고 있습니다.

$100만 이상의 주택은 전년 대비 판매가 7.1% 증가했습니다. 반면, $100,000에서 $250,000 사이의 주택 거래는 0.1% 감소했고, $100,000 미만의 주택은 8% 급감했습니다.

투자자 복귀, 첫 구매자는 후퇴

주택이 예전처럼 빠르게 팔려나가지는 않습니다. 7월에는 평균적으로 주택을 판매하는 데 28일이 걸렸으며, 이는 작년의 24일보다 느린 속도입니다.

한편, 첫 구매자는 전체 판매의 28%를 차지했으며, 이는 6월의 30%와 2024년 7월의 29%보다 감소한 수치입니다. 이 감소는 차입 비용 상승이 진입장벽 구매자를 밀어내고 있다는 또 다른 신호입니다.

반면, 투자자들이 나서고 있습니다. 7월 전체 판매의 20%를 차지했으며, 이는 작년 같은 기간의 13%보다 증가한 수치입니다. 이 증가는 현금 부유한 구매자들이 거래 기회를 노릴 수 있는 매물 증가와 관련이 있을 수 있습니다.

윤은 현금 거래의 비중이 작년 27%에서 31%로 증가한 점에 주목하며, 이 수치를 “비정상적으로 높다”고 평가하고, 주식 시장 수익이나 기존 주택 자산이 이러한 변화의 배경일 수 있다고 지적했습니다.

매물이 늘어났음에도 불구하고 대부분의 미국인들은 여전히 주택 구매를 감당하지 못합니다. 8월 리얼터닷컴(Realtor.com) 보고서에 따르면, 시장 내 주택 중 평균 가구가 감당할 수 있는 가격대의 주택은 28%에 불과합니다. 전형적인 가구의 최대 감당 가능 가격은 2019년의 $325,000에서 $298,000로 하락했습니다.

이후 중산층 소득이 15.7% 증가했음에도 불구하고 구매력은 약 $30,000 감소했습니다. 리얼터닷컴의 수석 경제학자 다니엘 헤일은 “소득이 성장함에도 불구하고 높은 이자율이 전형적인 미국 가구의 실제 구매력을 침식시켰습니다”라고 말했습니다.

이러한 주거 비용 위중은 심각한 타격을 주고 있습니다. 하버드 대학 합동 주택 연구 센터의 새로운 연구에 따르면, 상승하는 가격과 높은 금리의 복합적 압력으로 주택 구매 활동이 1990년대 중반 이후 최저 수준으로 떨어졌습니다.