住房市场出现惊喜，7月销售额增长 2%

美国房屋销量并未像分析师预测的那样下滑。根据国家房地产经纪人协会 (NAR) 周四发布的数据，7月房屋销量较6月增长2%，按季节调整后的年率计算，总数达到 401 万套。

这些销量反映的是可能在5月和6月达成的交易，当时抵押贷款利率处于暂时下滑期。根据 Mortgage News Daily 的数据，在此期间，30年期固定抵押贷款利率在5月短暂突破7%，随后在6月底降至 6.67%。

借贷成本 的下降可能有助于锁定那些一直持币观望的买家。

库存增加，但负担得起的房屋依然遥不可及

截至7月底，可供出售的房屋数量激增至 155 万套，较去年同期增长 15.7%。这使得当前库存水平达到 2020 年5月以来的最高水平，但仍远低于新冠疫情前的水平。

按目前的销售速度，这些库存仅能维持 4.6 个月的供应，低于被视为市场平衡的健康基准线（6个月）。

市场上更多的房屋并未给买家带来更便宜的交易。7月售出房屋的中位数为 422,400 美元，较去年同期上涨 0.2%，创下7月历史新高。不过，价格增长的速度正在放缓。

NAR 首席经济学家 Lawrence Yun 指出，“住房可负担性的微小改善正推动房屋销量小幅上升。”他还指出，工资增长现已超过房价增长，这为买家提供了一些喘息空间，尽管空间不大。

Yun 还表示，南部地区的公寓销量有所增加，该地区的价格在过去一年中一直在下跌。但这种区域性下跌并未帮助大多数全国范围内的买家。销量在高端市场依然强劲。

价格在 100 万美元以上的房屋销量同比增长 7.1%。另一方面，价格在 10 万至 25 万美元之间的房屋交易下降了 0.1%，而 10 万美元以下的房屋销量则大幅下降了 8%。

投资者回归，首次购房者退后

房屋不再像过去那样迅速售出。7月，出售房产平均需要 28 天，而去年同期为 24 天。

与此同时，首次购房者仅占销量的 28%，低于6月的 30% 和 2024 年7月的 29%。这一下降再次表明，借贷成本的上升正在将入门级买家挤出市场。

然而，投资者正在介入。他们在7月所有交易中占 20%，而去年同期为 13%。这一增长可能与挂牌房源供应的增加有关，这为寻求优惠交易的现金充裕买家创造了机会。

Yun 特别关注了占 31% 的现金交易比例，较去年同期的 27% 有所上升，称这一水平“异常高”，并指出 股市 收益或现有住房财富可能是导致这一转变的原因。

即使挂牌房源增多，大多数美国人仍然买不起房。Realtor.com 8月的一份报告称，市场上只有 28% 的房屋价格在普通家庭的承受范围内。典型家庭的最高可负担价格已降至 298,000 美元，低于 2019 年的 325,000 美元。

尽管中位收入自那时以来增长了 15.7%，但购买力下降了约 30,000 美元。Realtor.com 首席经济学家 Danielle Hale 表示：“尽管收入在增长，但较高的利率已经侵蚀了典型美国家庭的实际购买力。”

这种可负担性危机正造成严重打击。哈佛联合住房研究中心 (Joint Center for Housing Studies) 的一项新研究表明，价格上涨和高利率的双重压力已将购房活动推至 20 世纪 90 年代中期以来的最低水平。