Der Wohnungsmarkt überrascht mit einem Umsatzplus von 2 % im Juli

Die Zahl der Hausverkäufe in den USA ging entgegen den Analystenprognosen nicht zurück. Laut den am Donnerstag von der National Association of Realtors veröffentlichten Daten stiegen die Hausverkäufe im Juli gegenüber Juni um 2 Prozent auf insgesamt 4,01 Millionen Einheiten (saisonbereinigt auf Jahresbasis).

Diese Verkäufe spiegeln Verträge wider, die wahrscheinlich im Mai und Juni abgeschlossen wurden, als die Hypothekenzinsen vorübergehend sanken. Laut Daten von Mortgage News Daily überschritt der Zinssatz für 30-jährige Hypotheken mit festem Zinssatz im Mai kurzzeitig die 7%-Marke und lag Ende Juni bei 6,67%.

Der Rückgang der Kreditkosten dürfte dazu beigetragen haben, dass Käufer, die bisher abgewartet hatten, nun doch zum Kauf bereit waren.

Das Angebot an Wohnungen steigt, aber bezahlbare Häuser bleiben unerreichbar

Die Zahl der zum Verkauf stehenden Häuser stieg bis Ende Juli auf 1,55 Millionen, was einem Anstieg von 15,7 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Damit befindet sich der aktuelle Bestand auf dem höchsten Stand seit Mai 2020, liegt aber immer noch deutlich unter dem Niveau vor der Covid-Pandemie.

Bei der aktuellen Verkaufsgeschwindigkeit entspricht dieser Lagerbestand einem Angebot für 4,6 Monate, was deutlich unter dem für einen ausgeglichenen Markt als gesund erachteten Richtwert von sechs Monaten liegt.

Mehr Häuser auf dem Markt führten nicht zu günstigeren Angeboten für Käufer. Der Medianpreis der im Juli verkauften Häuser lag bei 422.400 US-Dollar, ein Anstieg von 0,2 % gegenüber dem Vorjahresmonat und der höchste jemals verzeichnete Juli-Preis. Allerdings verlangsamt sich das Preiswachstum.

Lawrence Yun, Chefökonom der NAR, wies darauf hin, dass „die nur geringfügige Verbesserung der Wohnkosten die Hausverkäufe langsam ankurbelt“. Er merkte außerdem an, dass das Lohnwachstum mittlerweile das Wachstum der Hauspreise übersteige, was den Käufern etwas Spielraum verschaffe, wenn auch nicht viel.

Yun erklärte außerdem, dass die Verkäufe von Eigentumswohnungen im Süden gestiegen seien, wo die Preise im vergangenen Jahr gesunken waren. Dieser regionale Rückgang komme den meisten Käufern landesweit jedoch nicht zugute. Die Verkäufetronsich weiterhin am stärksten auf das Luxussegment.

Bei Häusern mit einem Preis von über einer Million Dollar stiegen die Verkaufszahlen im Vergleich zum Vorjahr um 7,1 %. Im Gegensatz dazu gingen die Verkäufe von Häusern zwischen 100.000 und 250.000 Dollar um 0,1 % zurück, und bei Häusern unter 100.000 Dollar brachen die Verkäufe sogar um 8 % ein.

Investoren kehren zurück, während Erstkäufer zurückweichen

Häuser verkaufen sich nicht mehr so ​​schnell wie früher. Im Juli dauerte der Verkauf einer Immobilie durchschnittlich 28 Tage, im Vergleich zu 24 Tagen im Vorjahr.

Unterdessen machten Erstkäufer nur noch 28 % der Verkäufe aus, ein Rückgang gegenüber 30 % im Juni und 29 % im Juli 2024. Dieser Rückgang ist ein weiteres Zeichen dafür, dass steigende Kreditkosten Einsteigerkäufer verdrängen.

Investoren drängen jedoch auf den Markt. Sie machten im Juli 20 % aller Verkäufe aus, verglichen mit 13 % im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Dieser Anstieg dürfte mit dem wachsenden Angebot an Immobilien zusammenhängen, das cashKäufern auf der Suche nach Schnäppchen neue Möglichkeiten eröffnet.

Yun wies auf den Anteil der Bargeldtransaktionen von 31 % hin cash gegenüber 27 % im Vorjahr, und bezeichnete diesen Wert als „ungewöhnlich hoch“. Er merkte an, dass am Aktienmarkt oder bestehendes Immobilienvermögen hinter dieser Entwicklung stehen könnten.

Trotz des gestiegenen Angebots können sich die meisten Amerikaner den Kauf einer Immobilie immer noch nicht leisten. Einem Bericht von Realtor.com vom August zufolge sind nur 28 % der zum Verkauf stehenden Häuser für einen durchschnittlichen Haushalt erschwinglich. Der maximal bezahlbare Preis für einen typischen Haushalt ist von 325.000 US-Dollar im Jahr 2019 auf 298.000 US-Dollar gesunken.

Trotz eines Anstiegs des mittleren Einkommens um 15,7 % seitdem ist die Kaufkraft um etwa 30.000 US-Dollar gesunken. Danielle Hale, Chefökonomin bei Realtor.com, sagte: „Selbst mit steigenden Einkommen haben höhere Zinsen die reale Kaufkraft des typischen amerikanischen Haushalts geschmälert.“

Die Krise der Bezahlbarkeit von Wohnraum hat gravierende Folgen. Laut einer neuen Studie des Joint Center for Housing Studies der Harvard University hat der kombinierte Druck steigender Preise und hoher Zinsen die Kaufaktivität von Wohneigentum auf den niedrigsten Stand seit Mitte der 1990er Jahre gedrückt.