Проблемный сектор недвижимости Китая хуже, чем кажется

Проблемный сектор недвижимости Китая переживет более резкое падение в этом году, чем предполагалось ранее, что станет пятым годом подряд снижения и отложит любые надежды на восстановление, согласно отчету, опубликованному в четверг агентством S&P Global Ratings.

Кредитное рейтинговое агентство теперь ожидает, что продажи нового жилья упадут на 8% по сравнению с прошлым годом, составив от $1,23 трлн (8,8 трлн юаней) до $1,26 трлн (9 трлн юаней). Это представляет собой значительный сдвиг по сравнению с более ранним прогнозом компании в мае, когда аналитики предсказывали лишь снижение на 3%. 

Тогда эксперты полагали, что торговые напряженности и другие внешние давления вынудят китайские власти развернуть более масштабные программы поддержки сектора недвижимости, — объяснил Эдвард Чан из S&P Global Ratings в комментариях для CNBC.

Основная причина более мрачного прогноза проста: покупатели по-прежнему нервничают относительно покупки жилья. «Поэтому правительству придется продолжать поддерживать сектор и спрос, чтобы помочь восстановить уверенность покупателей жилья», — сказал Чан заявила.

В сентябре прошлого года китайские лидеры провели важную встречу, на которой пообещали остановить падение рынка недвижимости. Однако после внедрения нескольких новых политик в прошлом году политическая энергия в отношении дополнительных мер поддержки, похоже, ослабла.

Рынок недвижимости Китая слабеет по мере замедления смягчения политики

S&P отметила, что пятилетняя базовая ставка по кредитам (LPR) в Китае оценивают, которая служит ориентиром для большинства ипотечных кредитов, снизилась всего на 0,1% в 2025 году. Для сравнения, в 2024 году было проведено более значительное снижение на 0,6%, что предполагает, что власти не смягчают политику так же активно, как раньше, даже несмотря на продолжающиеся трудности в секторе недвижимости.

В августе прошлого года три крупнейших города страны смягчили правила, ограничивавшие количество недвижимости, которое люди могли владеть. Но эти изменения в основном затронули дома в менее привлекательных внешних районах городов, согласно анализу S&P.

«Если спрос сначала стабилизируется в городах высшего уровня, особенно в городах первого уровня [крупнейших], это, вероятно, поможет сделать траекторию восстановления спроса более устойчивой», — отметил Чан.

Перспектива достижения дна в кризисе недвижимости Китая теперь кажется более отдаленной, чем раньше. При текущем прогнозе в 9 трлн юаней или ниже в этом году недвижимость Китая рынок сократится вдвое за четыре года, упав с 18,2 трлн юаней в 2021 году, показывают данные S&P.

Агентство прогнозирует дополнительное снижение на 6–7% в следующем году, при этом цены на жилье на первичном рынке упадут на 1,5–2,5%.

Государственная поддержка не способна поднять слабый спрос на жилье

На протяжении многих лет китайские покупатели жилья обычно приобретали квартиры до завершения строительства. Когда у застройщиков возникали финансовые трудности и строительство останавливалось, доверие покупателей падало. Это привело власти к созданию «белого списка» в прошлом году для предоставления финансирования утвержденным незавершенным проектам.

К августу объем непроданного жилья вырос до 762 млн квадратных метров с 753 млн квадратных метров в декабре 2024 года, согласно данным S&P.

Чан сказал, что правительство усердно работает, чтобы убедить людей в том, что получение их квартир больше не является проблемой. Он объяснил, что реальная проблема заключается в том, что общий спрос по всей стране кажется слабее, чем ожидалось.

Заглядывая вперед, Чан считает, что власти будут продолжать вмешиваться с мерами поддержки, пусть и постепенно, всякий раз, когда рынок показывает признаки слабости.

В августе прошлого года произошло как смягчение некоторых ограничений на покупку, так и заметное публичное заявление премьер-министра Китая Ли Цяна, признающего продолжающиеся проблемы в сфере недвижимости и необходимость принятия более активных мер.

В следующем месяце, по данным S&P, ссылающемуся на отраслевые цифры, продажи среди 100 крупнейших застройщиков Китая увеличились на 0,4% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее.

В то время как застройцы борются за выживание, в отчете предполагается, что «результатом может стать меньший рынок, но также более здоровый и устойчивый сектор».