Рынок недвижимости Китая тонет, и осталось меньше людей, чтобы спасти его

Рынок недвижимости Китая рушится, и больше некому его спасать. Застройщики застряли, покупатели отсутствуют, а население стремительно сокращается.

Проблема с недвижимостью в стране не началась в этом году. Она закружилась с конца 2020 года, и теперь последний гвоздь — демографический: людей, способных покупать дома, становится меньше. Это означает больше пустых квартир, меньше продаж жилья и сектор недвижимости, истекающий кровью без реального решения.

Цифры жестоки. Goldman Sachs заявил на этой неделе, что спрос на новое жилье в городских районах Китая застрял на уровне менее 5 миллионов единиц в год, по сравнению с 20 миллионами в 2017 году.

Проблема проста. Рождается меньше людей, умирает больше людей, и в городах не осталось роста. „Снижение численности населения и замедление урбанизации свидетельствуют о снижении демографического спроса на жилье“, — написали экономисты банка в своем отчете в понедельник, как сообщает CNBC.

Меньше детей, меньше покупателей, меньше проданных домов

Всемирный банк теперь ожидает, что население Китая сократится ниже 1,39 миллиарда к 2035 году по сравнению с 1,41 миллиарда сегодня. Тяньчэнь Сюй, старший экономист в Economist Intelligence Unit, сказал, что падение связано с меньшим числом рождений и большим числом смертей, связанным со старением населения.

Goldman Sachs добавил, что это снизит спрос на жилье на полмиллиона единиц каждый год в этом десятилетии, и этот удар станет более острым в 2030-х годах — на 1,4 миллиона меньше проданных домов в год. В 2010-х годах рост населения добавлял 1,5 миллиона единиц к спросу каждый год. Теперь это полностью изменилось.

Страна пыталась это исправить. В 2016 году Пекин отменил политику одного ребенка. Они также продвигали денежные стимулы, чтобы люди рожали больше детей. Ничто не сработало. Коэффициенты рождаемости продолжали падать. Сюй сказал, что эти политики имеют „ограниченный эффект“, потому что они не решают реальные проблемы, такие как низкий доход, нестабильная занятость и высокая стоимость содержания детей. Он также сказал, что многие молодые люди откладывают брак, выбирают карьеру или просто не заинтересованы в создании семей вообще.

И крах виден в школах. За последние два года почти 36 000 детских садов закрылись по всей стране Китай, согласно данным Министерства образования. Более 10 миллионов дошкольников исчезли из системы.

Количество начальных школ сократилось почти на 13 000 единиц в период с 2022 по 2024 год, что стирает спрос на жилье, основанный на образовании, который ранее подталкивал цены вверх в ключевых районах.

Раньше люди платили премию за жизнь рядом с лучшими школами. Теперь эти премии исчезают. Уильям Ву, аналитик недвижимости в Daiwa Capital Markets, заявил, что меньшее количество детей и изменение правил зачисления означают, что такие дома больше не держат ту же ценность. Местные власти также сокращают доступ к школам на основе школьных округов, что ранее поднимало цены.

Одна мать в Пекине, как сообщается, рассказала CNBC, что купила свою квартиру два года назад по двойной средней цене по городу. Она сделала это, чтобы ее 7-летний сын мог попасть в хорошую государственную школу. Но теперь стоимость квартиры на 20% ниже. Этот временной интервал совпадает с данными Wind Information, показывающими, что набор в первый класс в 2023 году был самым высоким за два десятилетия — прямо перед тем, как он снова рухнул в 2024 году, когда сын начал школу.

Цены падают сильнее, так как никто не покупает

Рынок недвижимости не восстановился после обвала, начавшегося в конце 2020 года. Действия правительства — как на национальном, так и на местном уровне — мало что сделали для его замедления. С прошлого сентября был реализован ряд мер, но они едва оказали влияние. Новые цены на жилье упали в мае самыми быстрыми темпами за семь месяцев, заявил главный экономист по Китаю в Macquarie Ларри Ху. Это уже второй год подряд снижения цен.

Продажи падают так же быстро. В первой половине этого месяца новые продажи жилья в 30 крупных городах Китая упали на 11% в годовом исчислении. Это хуже, чем падение на 3% в мае. Ху добавил, что, хотя правительство пытается поддержать рынок, ничто из этого не останавливает кровотечение.

Goldman ожидает, что рост городского населения замедлится в ближайшие несколько лет. Это убивает остатки истории роста. Ву согласен. Он сказал, что реальное влияние демографического кризиса Китая на недвижимость не ударит сразу. Это займет десятилетия. Тем не менее, он отметил, что «часть этого спада будет компенсирована продолжающейся урбанизацией и спросом на улучшение жилья». Но прямо сейчас эти улучшения не приходят достаточно быстро.