Китайский рынок жилья рушится, и спасти его уже некому. Застройщики в тупике, покупатели уходят, а население стремительно сокращается.
Проблемы на рынке недвижимости в стране начались не в этом году. Они нарастают с конца 2020 года, и теперь последним гвоздем в гроб стала демографическая ситуация: все меньше людей доживают до того возраста, когда можно купить жилье. Это означает больше пустующих квартир, меньше продаж жилья и истощение сектора недвижимости без реального решения проблемы.
Цифры ужасающие. На этой неделе Goldman Sachs заявил, что спрос на новое жилье в городах Китая застрял на уровне менее 5 миллионов единиц в год, по сравнению с 20 миллионами в 2017 году.
Проблема проста. Рождается меньше людей, умирает больше людей, и в городах больше нет роста. «Сокращение населения и замедление урбанизации свидетельствуют о снижении демографического спроса на жилье», — написали экономисты банка в своей записке в понедельник, как сообщает CNBC.
Меньше детей, меньше покупателей, меньше проданных домов
Всемирный банк теперь прогнозирует, что к 2035 году население Китая сократится до менее чем 1,39 миллиарда человек по сравнению с 1,41 миллиарда сегодня. Тяньчэнь Сюй, старший экономист Economist Intelligence Unit, заявил, что это сокращение связано с уменьшением рождаемости и увеличением смертности, обусловленными старением населения.
Аналитики Goldman Sachs добавили, что это приведет к снижению спроса на жилье на полмиллиона единиц ежегодно в течение этого десятилетия, и этот удар станет еще сильнее в 2030-х годах — на 1,4 миллиона домов меньше будет продаваться каждый год. В 2010-х годах рост населения ежегодно увеличивал спрос на 1,5 миллиона единиц жилья. Сейчас ситуация полностью изменилась.
Страна пыталась это исправить. В 2016 году Пекин отменил политику одного ребенка. Они также продвигали cash поощрения, чтобы побудить людей иметь больше детей. Ничего из этого не сработало. Уровень рождаемости продолжал падать. Сюй сказал, что эти меры имеют «ограниченный эффект», потому что они не решают реальные проблемы, такие как низкий доход, нестабильная работа и высокая стоимость содержания детей. Он также отметил, что многие молодые люди откладывают брак, выбирают карьеру или просто не заинтересованы в создании семьи.
По данным Министерства образования, Китаю закрылось почти 36 000 детских садов dent исчезли из системы.
В период с 2022 по 2024 год количество начальных школ сократилось почти на 13 000, что нивелирует спрос на жилье, связанный с образованием, который когда-то приводил к росту цен в ключевых районах.
Раньше люди платили большие деньги за проживание рядом с лучшими школами. Теперь эти деньги исчезают. Уильям Ву, аналитик рынка недвижимости в Daiwa Capital Markets, отметил, что уменьшение числа детей и изменение правил зачисления означают, что стоимость таких домов снизилась. Местные органы власти также сокращают доступ к школам на уровне округов, что раньше приводило к росту цен.
Как сообщает CNBC, одна мать из Пекина рассказала, что два года назад купила квартиру вдвое дороже средней цены в городе. Она сделала это, чтобы ее 7-летний сын мог поступить в хорошую государственную школу. Но теперь стоимость квартиры снизилась на 20%. Эта хронология совпадает с данными Wind Information, показывающими, что в 2023 году количество учащихся в первом классе достигло самого высокого уровня за два десятилетия — непосредственно перед тем, как оно снова резко упало в 2024 году, когда ее сын пошел в школу.
Цены падают еще сильнее, поскольку никто ничего не покупает
Рынок недвижимости до сих пор не оправился от обвала, начавшегося в конце 2020 года. Действия правительства — как на национальном, так и на местном уровне — мало что сделали для замедления этого процесса. С сентября прошлого года был принят ряд мер, но они практически не оказали никакого dent. Цены на новые дома в мае упали самыми быстрыми темпами за семь месяцев, заявил главный экономист Macquarie по Китаю Ларри Ху. Это уже второй год подряд наблюдается снижение цен.
Продажи падают так же быстро. В первой половине этого месяца продажи новых домов в 30 крупнейших городах Китая упали на 11% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это хуже, чем падение на 3% в мае. Ху добавил, что, хотя правительство и пытается поддержать рынок , ничто не может остановить падение.
Goldman Sachs ожидает, что рост городской жизни замедлится в ближайшие несколько лет. Это сведет на нет остатки потенциала роста. Ву согласился. Он сказал, что реальное влияние демографического кризиса в Китае на рынок недвижимости не проявится сразу. На это потребуются десятилетия. Тем не менее, он отметил, что «часть этого спада будет компенсирована продолжающейся урбанизацией и спросом на модернизацию жилья». Но сейчас темпы модернизации недостаточны.
