Chinas Wohnungsmarkt bricht zusammen und niemand ist mehr da, der ihn retten könnte. Bauträger sitzen fest, Käufer fehlen und die Bevölkerung schrumpft dramatisch.
Die Immobilienkrise des Landes begann nicht erst dieses Jahr. Sie verschärft sich seit Ende 2020, und nun gibt der demografische Wandel den Ausschlag: Immer weniger Menschen leben im Markt und können Häuser kaufen. Das bedeutet mehr leerstehende Wohnungen, weniger Hausverkäufe und einen Immobiliensektor, der ohne wirkliche Lösung ausblutet.
Die Zahlen sind erschreckend. Goldman Sachs gab diese Woche bekannt, dass die Nachfrage nach neuen Wohnungen in chinesischen Städten bei unter 5 Millionen Einheiten pro Jahr stagniert, verglichen mit 20 Millionen im Jahr 2017.
Das Problem ist einfach: Es werden weniger Menschen geboren, mehr sterben, und die Städte wachsen nicht mehr. „Sinkende Bevölkerungszahlen und eine verlangsamte Urbanisierung deuten auf eine sinkende demografische Nachfrage nach Wohnraum hin“, schrieben die Ökonomen der Bank in ihrer am Montag veröffentlichten Analyse, wie CNBC berichtete
Weniger Babys, weniger Käufer, weniger verkaufte Häuser
Die Weltbank rechnet nun damit, dass Chinas Bevölkerung bis 2035 auf unter 1,39 Milliarden sinken wird, verglichen mit 1,41 Milliarden heute. Tianchen Xu, leitender Ökonom der Economist Intelligence Unit, erklärte den Rückgang mit sinkenden Geburtenraten und steigenden Sterberaten aufgrund der alternden Bevölkerung.
Goldman Sachs ergänzte, dass dies die Nachfrage nach Wohneigentum in diesem Jahrzehnt jährlich um eine halbe Million Einheiten senken wird, und dass dieser Rückgang in den 2030er Jahren noch gravierender ausfallen wird – 1,4 Millionen weniger verkaufte Häuser pro Jahr. In den 2010er Jahren erhöhte das Bevölkerungswachstum die Nachfrage jährlich um 1,5 Millionen Einheiten. Das hat sich nun komplett umgekehrt.
Das Land versuchte, das Problem zu lösen. 2016 beendete Peking die Ein-Kind-Politik. Zudem wurden cash Anreize geschaffen, um die Geburtenrate zu erhöhen. Doch all das blieb erfolglos. Die Geburtenraten sanken weiter. Laut Xu haben diese Maßnahmen nur „begrenzte Wirkung“, da sie reale Probleme wie geringes Einkommen, unsichere Arbeitsplätze und die hohen Kosten für Kinder nicht lösen. Er fügte hinzu, dass viele junge Menschen die Heirat hinauszögern, sich stattdessen für eine Karriere entscheiden oder schlichtweg kein Interesse an einer Familiengründung haben.
Laut Angaben des Bildungsministeriums China fast 36.000 Kindergärten geschlossen dent sind aus dem System verschwunden.
Die Zahl der Grundschulen sank zwischen 2022 und 2024 um fast 13.000, wodurch die bildungsbedingte Nachfrage nach Wohnraum, die einst die Preise in wichtigen Vierteln in die Höhe trieb, wegfällt.
Früher zahlten die Menschen hohe Preise, um in der Nähe von Eliteschulen zu wohnen. Diese Preise verschwinden nun. William Wu, Immobilienanalyst bei Daiwa Capital Markets, erklärt, dass weniger Kinder und geänderte Einschulungsbestimmungen dazu führen, dass diese Häuser nicht mehr denselben Wert haben. Auch die Kommunen schränken den Zugang zu Schulen auf Bezirksebene ein, was früher die Preise in die Höhe trieb.
Eine Mutter aus Peking berichtete dem Sender CNBC, sie habe ihre Wohnung vor zwei Jahren zum doppelten Durchschnittspreis der Stadt gekauft. Sie tat dies, damit ihr siebenjähriger Sohn eine gute staatliche Schule besuchen konnte. Doch nun ist die Wohnung 20 % weniger wert. Dieser zeitliche Verlauf deckt sich mit den Daten von Wind Information, die zeigen, dass die Einschulungszahlen in die erste Klasse im Jahr 2023 den höchsten Stand seit zwei Jahrzehnten erreichten – kurz bevor sie 2024, dem Jahr, in dem ihr Sohn eingeschult wurde, wieder einbrachen.
Die Preise fallen noch stärker, da niemand kauft
Der Immobilienmarkt hat sich von dem Einbruch Ende 2020 noch nicht erholt. Staatliche Maßnahmen – sowohl auf nationaler als auch auf lokaler Ebene – konnten den Abwärtstrend kaum bremsen. Seit September letzten Jahres wurden zwar verschiedene Maßnahmen ergriffen, diese zeigten aber nur dent. Die Preise für Neubauwohnungen fielen im Mai so schnell wie seit sieben Monaten nicht mehr, so Larry Hu, Chefökonom für China bei Macquarie. Es sind nun schon zwei Jahre in Folge sinkende Preise.
Die Verkaufszahlen sinken genauso schnell. In der ersten Monatshälfte gingen die Verkäufe neuer Eigenheime in 30 chinesischen Großstädten im Vergleich zum Vorjahr um 11 % zurück. Das ist ein noch stärkerer Rückgang als die 3 % im Mai. Hu fügte hinzu, dass die staatlichen Stützungsmaßnahmen Abwärtstrend nicht stoppen könnten.
Goldman rechnet damit, dass sich das Wachstum des urbanen Lebens in den nächsten Jahren verlangsamen wird. Das würde das verbleibende Wachstumspotenzial zunichtemachen. Wu stimmte dem zu. Er sagte, die tatsächlichen Auswirkungen des demografischen Einbruchs in China auf den Immobilienmarkt würden sich nicht schlagartig bemerkbar machen. Es werde Jahrzehnte dauern. Dennoch wies er darauf hin, dass „ein Teil dieses Rückgangs durch die fortschreitende Urbanisierung und die Nachfrage nach besseren Wohnungen kompensiert wird“. Doch derzeit schreitet diese Nachfrage nicht schnell genug voran.
