Chinas Immobilienmarkt sinkt, und es bleiben immer weniger Menschen übrig, um ihn zu retten

Chinas Immobilienmarkt bricht zusammen, und es ist niemand mehr da, um ihn zu retten. Entwickler stecken fest, Käufer fehlen, und die Bevölkerung stürzt in die Tiefe.

Das Immobilienchaos im Land begann nicht in diesem Jahr. Es schaukelt sich seit Ende 2020 hoch, und jetzt ist der letzte Nagel demografischer Natur: Es leben weniger Menschen, die Häuser kaufen können. Das bedeutet mehr leere Wohnungen, weniger Hausverkäufe und einen Immobiliensektor, der ausblutet, ohne echte Lösung.

Die Zahlen sind brutal. Goldman Sachs sagte diese Woche, dass die Nachfrage nach neuen Wohnungen in städtischen Gebieten in China bei unter 5 Millionen Einheiten pro Jahr stagniert, gegenüber 20 Millionen im Jahr 2017.

Das Problem ist einfach. Es werden weniger Menschen geboren, mehr Menschen sterben, und in den Städten gibt es kein Wachstum mehr. „Rückgang der Bevölkerung und verlangsamtete Urbanisierung deuten auf eine sinkende demografische Nachfrage nach Wohnraum hin“, schrieben die Ökonomen der Bank in ihrer Mitteilung am Montag, wie von CNBC berichtet.

Weniger Babys, weniger Käufer, weniger verkaufte Häuser

Die Weltbank erwartet nun, dass Chinas Bevölkerung bis 2035 unter 1,39 Milliarden sinkt, verglichen mit 1,41 Milliarden heute. Tianchen Xu, leitender Ökonom bei der Economist Intelligence Unit, sagte, der Rückgang sei auf weniger Geburten und mehr Todesfälle aufgrund einer alternden Bevölkerung zurückzuführen.

Goldman Sachs fügte hinzu, dass dies die Nachfrage nach Wohnraum in diesem Jahrzehnt jedes Jahr um eine halbe Million Einheiten senken wird, und dieser Rückgang wird in den 2030er Jahren noch steiler werden – 1,4 Millionen weniger verkaufte Häuser pro Jahr. In den 2010er Jahren fügte das Bevölkerungswachstum jedes Jahr 1,5 Millionen Einheiten zur Nachfrage hinzu. Das hat sich jetzt komplett umgekehrt.

Das Land versuchte, es zu beheben. Im Jahr 2016 beendete Peking die Ein-Kind-Politik. Sie drängten auch auf Bargeldanreize, damit die Menschen mehr Kinder bekommen. Nichts davon funktionierte. Die Fruchtbarkeitsraten sanken weiter. Xu sagte, diese Maßnahmen hätten „begrenzte Wirkung“, da sie keine echten Probleme wie schlechtes Einkommen, instabile Jobs und die hohen Kosten für die Kindererziehung lösen. Er sagte auch, dass viele jüngere Menschen die Heirat hinauszögern, stattdessen Karrieren wählen oder einfach kein Interesse daran haben, Familien zu gründen.

Und der Zusammenbruch ist in den Schulen sichtbar. In den letzten zwei Jahren schlossen fast 36.000 Kindergärten in China, basierend auf Daten des Bildungsministeriums. Mehr als 10 Millionen Vorschulkinder verschwanden aus dem System.

Die Anzahl der Grundschulen ging zwischen 2022 und 2024 um fast 13.000 zurück, was die bildungsbasierte Wohnraumnachfrage auslöscht, die einst die Preise in wichtigen Stadtvierteln in die Höhe getrieben hatte.

Leute zahlten früher Aufpreise, um in der Nähe von Top-Schulen zu wohnen. Jetzt verschwinden diese Aufpreise. William Wu, Immobilienanalyst bei Daiwa Capital Markets, sagte, dass weniger Kinder und sich ändernde Einschreibungsregeln bedeuten, dass diese Häuser nicht mehr denselben Wert halten. Lokale Regierungen bauen auch den schulbezogenen Zugang zu Bezirken zurück, der einst die Preise in die Höhe getrieben hatte.

Eine Mutter in Peking berichtete CNBC angeblich, sie habe ihre Wohnung vor zwei Jahren zum Doppelten des Durchschnittspreises in der Stadt gekauft. Sie tat dies, damit ihr 7-jähriger Sohn eine gute öffentliche Schule besuchen konnte. Aber jetzt ist die Einheit 20 % weniger wert. Dieser Zeitrahmen stimmt mit den Daten von Wind Information überein, die zeigen, dass die Einschreibung in die erste Klasse im Jahr 2023 die höchste seit zwei Jahrzehnten war – kurz bevor sie 2024, dem Jahr, in dem ihr Sohn die Schule begann, erneut einbrach.

Preise fallen stärker, da niemand kauft

Der Immobilienmarkt hat sich nicht von dem Zusammenbruch erholt, der Ende 2020 begann. Regierungsmaßnahmen – sowohl auf nationaler als auch auf lokaler Ebene – haben wenig getan, um ihn zu verlangsamen. Seit dem vergangenen September wurden eine Reihe von Maßnahmen umgesetzt, aber sie hinterließen kaum Spuren. Die Preise für neue Wohnungen fielen im Mai mit der schnellsten Rate seit sieben Monaten, sagte Larry Hu, Chefvolkswirt für China bei Macquarie. Es waren zwei aufeinanderfolgende Jahre des Preisverfalls.

Die Verkäufe fallen genauso schnell. Im ersten Halbjahr dieses Monats gingen die Neuverkäufe von Einfamilienhäusern in 30 großen chinesischen Städten um 11 % im Jahresvergleich zurück. Das ist schlechter als der Rückgang von 3 % im Mai. Hu fügte hinzu, dass zwar die Regierung versucht, den Markt zu stützen, aber nichts davon stoppt den Blutverlust.

Goldman erwartet, dass das Wachstum der Urbanisierung in den nächsten Jahren verlangsamt wird. Das tötet den Rest der Wachstumsgeschichte. Wu stimmte zu. Er sagte, die tatsächliche Auswirkung des demografischen Zusammenbruchs Chinas auf das Eigentum werde nicht auf einmal zuschlagen. Es wird Jahrzehnte dauern. Dennoch wies er darauf hin, dass „ein Teil dieses Rückgangs durch die anhaltende Urbanisierung und die Nachfrage nach Wohnraumaufwertungen ausgeglichen wird“. Aber im Moment kommen diese Aufwertungen nicht schnell genug.