중국 주택 시장이 붕괴되고 있는데, 이를 구할 사람이 아무도 없다. 개발업자들은 꼼짝 못 하고, 구매자는 없고, 인구는 급격히 감소하고 있다.
이 나라의 부동산 시장 혼란은 올해 시작된 것이 아닙니다. 2020년 말부터 악화일로를 걷다가 이제 인구 구조 변화라는 결정적인 타격을 입혔습니다. 주택을 구매할 수 있는 사람들의 수가 줄어들면서 빈집이 늘어나고, 주택 판매량이 감소하며, 부동산 시장은 마땅한 해결책 없이 심각한 위기에 처해 있습니다.
수치는 참담합니다. 골드만삭스는 이번 주 중국 도시 지역의 신규 주택 수요가 연간 5백만 채 미만에 머물러 있으며, 이는 2017년의 2천만 채에서 크게 감소한 수치라고 밝혔습니다.
문제는 간단합니다. 출생아 수는 줄고 사망률은 늘어나는데 도시 인구 증가는 정체되어 있다는 것입니다. CNBC 보도 에 따르면, 세계은행 경제학자들은 월요일 보고서에서 "인구 감소와 도시화 둔화는 주택 수요 감소를 시사한다"고 밝혔습니다.
아기 출산율 감소, 구매자 감소, 주택 판매량 감소
세계은행은 중국의 인구가 현재 14억 1천만 명에서 2035년에는 13억 9천만 명 아래로 감소할 것으로 예상하고 있다. 이코노미스트 인텔리전스 유닛의 수석 경제학자인 톈천 쉬는 이러한 인구 감소의 원인을 출생률 감소와 고령화로 인한 사망률 증가 때문이라고 설명했다.
골드만삭스는 이러한 추세로 인해 이번 10년 동안 매년 주택 수요가 50만 채씩 감소할 것이며, 2030년대에는 그 영향이 더욱 커져 매년 140만 채의 주택이 덜 팔릴 것이라고 덧붙였습니다. 2010년대에는 인구 증가로 매년 150만 채의 주택 수요가 늘어났지만, 이제는 완전히 역전된 상황입니다.
중국은 이 문제를 해결하기 위해 노력했습니다. 2016년 베이징은 한 자녀 정책을 폐지했고, 출산 장려를 위해 cash 인센티브도 제공했습니다. 하지만 이러한 노력은 모두 실패로 돌아갔습니다. 출산율은 계속해서 하락했습니다. 쉬 교수는 이러한 정책들이 저소득, 불안정한 고용, 높은 양육비와 같은 현실적인 문제들을 해결하지 못하기 때문에 "효과가 제한적"이라고 지적했습니다. 그는 또한 많은 젊은이들이 결혼을 미루거나, 경력을 쌓거나, 아예 가정을 꾸리는 데 관심이 없다고 덧붙였습니다.
교육부 자료에 따르면 지난 2년 동안 중국 dent 교육 시스템에서 사라졌습니다.
2022년과 2024년 사이에 초등학교 수가 거의 13,000개 감소하면서, 한때 주요 지역의 주택 가격 상승을 견인했던 교육 관련 주택 수요가 사라지고 있습니다.
과거에는 명문 학교 근처에 살기 위해 높은 가격을 지불하는 것이 일반적이었습니다. 하지만 이제 그러한 프리미엄은 사라지고 있습니다. 다이와 캐피털 마켓츠의 부동산 분석가인 윌리엄 우는 아동 수 감소와 입학 규정 변경으로 인해 해당 주택의 가치가 예전만큼 높지 않다고 말했습니다. 또한 지방 정부들이 과거 주택 가격 상승의 주요 요인이었던 학군 기반 학교 배정 제도를 축소하고 있는 것도 문제입니다.
베이징에 사는 한 어머니는 CNBC와의 인터뷰에서 2년 전 시내 평균 가격의 두 배를 주고 아파트를 샀다고 밝혔습니다. 7살 된 아들이 좋은 공립학교에 다닐 수 있도록 하기 위해서였다고 합니다. 하지만 지금은 그 아파트의 가치가 20%나 떨어졌습니다. 이러한 시기는 윈드 인포메이션(Wind Information)의 데이터와도 일치하는데, 해당 데이터에 따르면 2023년 초등학교 1학년 등록률이 20년 만에 최고치를 기록한 직후인 2024년, 바로 그 해에 다시 급락했습니다. 이 해는 그녀의 아들이 학교에 입학한 해이기도 합니다.
아무도 사지 않으니 가격이 더 떨어지겠네요
부동산 시장은 2020년 말에 시작된 폭락세에서 아직 회복되지 못했습니다. 중앙 정부와 지방 정부 모두의 조치에도 불구하고 시장 하락세는 거의 꺾이지 않았습니다. 지난 9월 이후 일련의 대책들이 시행되었지만, 그 dent는 미미했습니다. 맥쿼리의 중국 수석 이코노미스트인 래리 후는 5월 신규 주택 가격이 7개월 만에 가장 빠른 속도로 하락했다고 밝혔습니다. 2년 연속 가격 하락세가 이어지고 있는 것입니다.
판매량 감소세도 급격히 심화되고 있다. 이달 상반기 중국 주요 30개 도시의 신규 주택 판매량은 전년 동기 대비 11% 감소했다. 이는 5월의 3% 감소보다 더 심각한 수치다. 후 씨는 정부가 시장 지원을 위해 노력하고 있지만 , 이러한 노력에도 불구하고 시장 침체를 막을 수는 없다고 덧붙였다.
골드만삭스는 향후 몇 년 동안 도시 거주 증가세가 둔화될 것으로 예상합니다. 이는 남은 성장 동력마저 무너뜨릴 것입니다. 우 씨도 이에 동의했습니다. 그는 중국의 인구 감소가 부동산에 미치는 실질적인 영향은 한꺼번에 나타나지 않고 수십 년에 걸쳐 나타날 것이라고 말했습니다. 그럼에도 불구하고 그는 "지속적인 도시화와 주택 업그레이드 수요로 인해 이러한 감소세의 일부가 상쇄될 것"이라고 지적했습니다. 하지만 현재로서는 이러한 업그레이드 수요가 충분히 빠르게 진행되지 않고 있습니다.
