중국 부동산 시장이 침체되고, 이를 구할 사람이 줄고 있다

중국 부동산 시장이 붕괴되고 있으며, 이를 구제할 사람은 남아 있지 않다. 개발사는 막혀 있고, 구매자는 사라졌으며, 인구는 절벽에서 떨어지고 있다.

이 나라의 부동산 혼란은 올해 시작된 것이 아니다. 2020년 후반부터 나선형으로 악화되어 왔으며, 이제 마지막 못은 인구통계학적 요인이다. 집을 살 사람이 줄고 있다는 뜻이다. 이는 빈 아파트가 더 많아지고, 주택 판매가 줄어들며, 부동산 부문이 진정한 해결책 없이 피를 흘리고 있음을 의미한다.

수치는 잔혹하다. 골드만 삭스는 이번 주 중국 도시 지역의 신규 주택 수요가 2017년의 2,000만 개에서 연 500만 개 미만으로 정체되어 있다고 밝혔다.

문제는 간단하다. 태어나는 사람은 줄고, 죽어가는 사람은 늘며, 도시에는 더 이상 성장이 남아 있지 않다. “인구 감소와 도시화 둔화는 주택에 대한 인구통계학적 수요 감소를 시사한다”고 은행의 경제학자들은 월요일 보고서에서 보고했다.

아기가 줄고, 구매자가 줄고, 판매되는 주택이 줄고 있다

세계은행은 중국의 인구가 2035년까지 13억 9천만 명 미만으로 감소할 것으로 예상한다. 이는 현재의 14억 1천만 명에 비해 감소한 것이다. 이코노미스트 인텔리전스 유닛의 수석 경제학자 톈천 쉬(Tianchen Xu)는 이 감소가 출생률 감소와 고령화에 따른 사망률 증가 때문이라고 말했다.

골드만 삭스는 이것이 이번 십 년간 매년 주택 수요를 50만 개씩 감소시킬 것이며, 2030년대에는 그 타격이 더 커져 매년 140만 개의 주택 판매가 감소할 것이라고 덧붙였다. 2010년대에는 인구 성장이 매년 수요에 150만 개를 더했다. 이제 그것은 완전히 뒤바뀌었다.

이 나라는 이를 해결하려고 시도했다. 2016년 베이징은 한 자녀 정책을 종료했다. 또한 더 많은 아이를 낳도록 현금 인센티브를 제공했다. 그러나 아무것도 효과가 없었다. 출산율은 계속 하락했다. 쉬는 이러한 정책들이 낮은 소득, 불안정한 일자리, 자녀 양육의 높은 비용과 같은 실제 문제를 해결하지 못하기 때문에 “제한된 효과”만 있다고 말했다. 또한 많은 젊은이들이 결혼을 미루거나, 대신 직업을 선택하거나, 아예 가정을 꾸리는 데 관심이 없다고 말했다.

그리고 이 붕괴는 학교에서도 뚜렷하게 드러나고 있습니다. 교육부 데이터에 따르면, 지난 2년 동안 중국 전역에서 약 36,000개의 유치원이 문을 닫았습니다. 또한 시스템에서 1,000만 명 이상의 미취학 아동이 사라졌습니다.

초등학교 수는 2022년부터 2024년까지 거의 13,000개 감소했으며, 이는 주요 지역의 가격 상승을 주도했던 교육 기반 주택 수요를 지우고 있다.

사람들은 과거에는 우수한 학교 근처에 사는 것에 프리미엄을 지불했다. 이제 그 프리미엄은 사라지고 있다. 다이와 캐피탈 마켓스의 부동산 분석가 윌리엄 우(William Wu)는 아이들의 감소와 입학 규정의 변화로 인해 이러한 주택이 더 이상 같은 가치를 유지하지 못한다고 말했다. 지방 정부들도 가격 상승을 주도했던 지역 기반 학교 접근성을 축소하고 있다.

베이징의 한 어머니는 CNBC에 아파트를 도시 평균 가격의 두 배에 2년 전에 구매했다고 밝혔다. 그녀는 7살 아들이 좋은 공립학교에 들어갈 수 있도록 그렇게 했다. 하지만 이제 그 단지는 가치가 20% 하락했다. 이 기간은 윈드 인포메이션(Wind Information)의 데이터와 일치하는데, 2023년 1학년 입학률이 20년 만에 가장 높았으며, 아들이 학교에 입학한 해인 2024년에 다시 급락했다.

구매자가 없어지면서 가격이 더 크게 하락한다

부동산 시장은 2020년 후반 시작된 붕괴에서 회복되지 못했다. 정부 조치(국가 및 지방 모두)는 이를 늦추는 데 거의 도움이 되지 못했다. 지난 9월부터 일련의 조치가 시행되었지만, 큰 변화는 없었다. 맥쿼리의 수석 중국 경제학자 래리 후(Larry Hu)는 5월 신규 주택 가격이 7개월 만에 가장 빠른 속도로 하락했다고 말했다. 이는 2년 연속 가격 하락이다.

매출도 빠르게 하락하고 있다. 이번 달 상반기, 중국 주요 30개 도시의 신규 주택 판매는 전년 대비 11% 감소했다. 이는 5월의 3% 감소보다 더 나쁜 수치다. 후(Hu)는 정부가 시장을 지원하기 위해 노력하고 있지만, 그 어떤 조치도 손실을 막지 못하고 있다고 덧붙였다.

골드만은 향후 몇 년간 도시 생활의 증가가 느려질 것으로 예상한다. 이는 성장 스토리의 남은 부분을 죽인다. 우도 동의했다. 그는 중국 인구통계학적 붕괴가 부동산에 미치는 실제 영향이 한 번에 발생하지 않을 것이라고 말했다. 그것은 수십 년이 걸릴 것이다. 그럼에도 그는 “이러한 감소의 일부는 지속적인 도시화와 주택 업그레이드 수요에 의해 상쇄될 것”이라고 지적했다. 하지만 현재 이러한 업그레이드는 충분히 빠르게 이루어지지 않고 있다.