中国房地产市场正在下滑，且已无人能救

中国房地产市场正在崩溃，且已无人能救。开发商陷入困境，买家缺席，人口正在断崖式下跌。

该国的房地产乱象并非始于今年。自2020年底以来，局势一直在恶化，而现在最后一根稻草是人口结构问题：活着买房的人越来越少了。这意味着更多的空置公寓、更少的房屋销售，以及一个正在失血且没有真正解决方案的房地产行业。

数据很残酷。高盛本周表示，中国城市地区的新房需求停滞在每年500万套以下，低于2017年的2000万套。

问题很简单。出生的人越来越少，死亡的人越来越多，城市也没有增长空间。“人口下降和城市化放缓表明对住房的人口需求正在减少，”该银行的经济学家在周一的报告中写道，正如CNBC报道的那样。

婴儿更少，买家更少，房屋销售更少

世界银行现在预计，到2035年，中国人口将萎缩至13.9亿以下，而目前为14.1亿。经济学人智库（EIU）高级经济学家徐天晨（Tianchen Xu）表示，下降的原因是出生率下降和与人口老龄化相关的死亡人数增加。

高盛补充说，这将导致本十年每年住房需求减少50万套，而在2030年代，这一数字将更大——每年少卖140万套住房。在2010年代，人口增长每年为需求增加150万套。现在情况完全反转了。

该国曾试图解决这个问题。2016年，北京结束了独生子女政策。他们还推动现金激励措施让人们多生孩子。但这一切都无效。生育率持续下降。徐表示，这些政策“效果有限”，因为它们没有解决收入不佳、工作不稳定和养育子女成本高昂等现实问题。他还表示，许多年轻人推迟结婚，选择职业生涯，或者根本不想组建家庭。

这种崩溃在学校中可见一斑。根据教育部数据，过去两年间，全中国近3.6万个幼儿园关闭。超过1000万名学龄前儿童从系统中消失。

2022年至2024年间，小学数量减少了近13000所，这正在消除曾经推动关键社区房价上涨的教育型住房需求。

人们过去愿意为住在顶级学校附近支付溢价。现在这些溢价正在消失。大和资本市场（Daiwa Capital Markets）房地产分析师吴（William Wu）表示，儿童数量减少和入学规则的变化意味着这些房屋不再具有同样的价值。地方政府也在缩减基于学区的学校入学制度，这曾经推高房价。

据报道，北京的一位母亲告诉CNBC，她两年前以高于城市平均价格两倍的价格购买了公寓。她这样做是为了让7岁的儿子进入一所好的公立学校。但现在该单元的价值下跌了20%。这一时间线与Wind资讯的数据相符，数据显示2023年的一年级入学人数是二十年来最高的——随后在2024年再次崩溃，也就是她儿子入学的年份。

由于无人购买，价格跌幅更大

房地产市场尚未从2020年底开始的崩盘中恢复。政府行动——无论是国家级还是地方级——都未能减缓其下滑势头。自去年9月以来，推出了一系列措施，但几乎未起作用。麦格理银行首席中国经济学家拉里·胡（Larry Hu）表示，5月份新房价格以七个月来的最快速度下跌。这已经是连续两年的价格下跌。

销售额也在迅速下降。本月上半月，全国30个主要城市的新房销量同比下降11%。这比5月份3%的降幅更糟。胡（Hu）补充说，尽管政府正试图支持市场，但没有任何措施能止血。

高盛预计，未来几年城市化进程将放缓。这将扼杀仅存的增长故事。吴表示同意。他说，中国人口崩溃对房地产的实质性影响不会一次性爆发。它将持续数十年。尽管如此，他指出，“部分下降将由持续的城市化和住房升级需求抵消。”但目前，这些升级来得不够快。