ينهار سوق الإسكان في الصين، ولم يبقَ أحد لإنقاذه. المطورون العقاريون عالقون، والمشترون غائبون، والسكان يتناقصون بشكل حاد.
لم تبدأ أزمة العقارات في البلاد هذا العام، بل تفاقمت منذ أواخر عام 2020، والآن جاءت الضربة القاضية نتيجةً لتغيرات ديموغرافية: فعدد الأشخاص القادرين على شراء المنازل أقل. وهذا يعني المزيد من الشقق الفارغة، وانخفاض مبيعات المنازل، وقطاعًا عقاريًا يعاني من أزمة حادة دون حلول جذرية.
الأرقام صادمة. فقد صرّح بنك جولدمان ساكس هذا الأسبوع بأن الطلب على المساكن الجديدة في المناطق الحضرية في الصين لا يزال عند أقل من 5 ملايين وحدة سنويًا، بانخفاض عن 20 مليون وحدة في عام 2017.
المشكلة بسيطة. انخفض عدد المواليد، وزاد عدد الوفيات، ولم يعد هناك نمو في المدن. وكتب خبراء الاقتصاد في البنك في مذكرة يوم الاثنين، كما نقلت عنها شبكة سي إن بي سي: "يشير انخفاض عدد السكان وتباطؤ التوسع الحضري إلى انخفاض الطلب الديموغرافي على المساكن".
عدد أقل من المواليد، عدد أقل من المشترين، عدد أقل من المنازل المباعة
يتوقع البنك الدولي الآن أن ينخفض عدد سكان الصين إلى أقل من 1.39 مليار نسمة بحلول عام 2035، مقارنةً بـ 1.41 مليار نسمة اليوم. وأوضح تيانتشن شو، كبير الاقتصاديين في وحدة الاستخبارات الاقتصادية، أن هذا الانخفاض يعود إلى انخفاض معدلات المواليد وارتفاع معدلات الوفيات المرتبطة بشيخوخة السكان.
أضافت غولدمان ساكس أن هذا سيؤدي إلى انخفاض الطلب على المساكن بمقدار نصف مليون وحدة سنوياً خلال هذا العقد، وسيزداد هذا الانخفاض حدةً في ثلاثينيات القرن الحالي، حيث سيقل عدد المنازل المباعة بمقدار 1.4 مليون منزل سنوياً. في العقد الماضي، ساهم النمو السكاني في زيادة الطلب بمقدار 1.5 مليون وحدة سنوياً، أما الآن فقد انقلب الوضع تماماً.
حاولت الدولة إصلاح الوضع. ففي عام ٢٠١٦، ألغت بكين سياسة الطفل الواحد. كما شجعت على تقديم حوافز cash لتشجيع الناس على إنجاب المزيد من الأطفال. لكن كل ذلك لم يُجدِ نفعًا، واستمرت معدلات الخصوبة في الانخفاض. وقال شو إن هذه السياسات "ذات تأثير محدود" لأنها لا تعالج مشاكل واقعية مثل ضعف الدخل، وعدم استقرار الوظائف، وارتفاع تكاليف إنجاب الأطفال. وأضاف أن العديد من الشباب يؤجلون الزواج، ويختارون مسارات مهنية أخرى، أو ببساطة لا يرغبون في تكوين أسر على الإطلاق.
ويتجلى هذا الانهيار في المدارس. فخلال العامين الماضيين، أُغلقت نحو 36 ألف روضة أطفال في جميع أنحاء الصين ، وفقًا لبيانات وزارة التعليم. واختفى أكثر من 10 ملايين طالب في مرحلة ما قبل المدرسة من النظام التعليمي dent
انخفض عدد المدارس الابتدائية بما يقرب من 13000 مدرسة بين عامي 2022 و2024، مما أدى إلى محو الطلب على المساكن القائم على التعليم والذي كان يدفع الأسعار إلى الارتفاع في الأحياء الرئيسية.
اعتاد الناس على دفع مبالغ إضافية للسكن بالقرب من أفضل المدارس، أما الآن فقد تلاشت هذه المبالغ. يقول ويليام وو، محلل العقارات في شركة دايوا كابيتال ماركتس، إن انخفاض عدد الأطفال وتغيير قواعد التسجيل يعنيان أن هذه المنازل لم تعد تحتفظ بنفس القيمة. كما أن الحكومات المحلية تُقلّص نطاق الوصول إلى المدارس على مستوى المناطق، والذي كان يُساهم في رفع الأسعار.
أفادت أمٌّ في بكين لشبكة CNBC أنها اشترت شقتها قبل عامين بضعف متوسط سعرها في المدينة، رغبةً منها في إلحاق ابنها البالغ من العمر سبع سنوات بمدرسة حكومية جيدة. لكن قيمة الشقة انخفضت الآن بنسبة 20%. ويتوافق هذا مع بيانات شركة Wind Information التي تُظهر أن نسبة الالتحاق بالصف الأول الابتدائي عام 2023 كانت الأعلى خلال عقدين، قبل أن تتراجع مجددًا عام 2024، وهو العام الذي بدأ فيه ابنها الدراسة.
انخفضت الأسعار بشكل حاد بسبب عزوف المشترين
لم يتعافَ سوق العقارات بعد من الانهيار الذي بدأ أواخر عام 2020. ولم تُسهم الإجراءات الحكومية، على المستويين الوطني والمحلي، إلا قليلاً في الحدّ من تفاقم الوضع. فمنذ سبتمبر الماضي، تمّ تطبيق سلسلة من التدابير، لكنها لم تُحدث dent. وقال لاري هو، كبير الاقتصاديين الصينيين في ماكواري، إن أسعار المنازل الجديدة انخفضت في مايو بأسرع وتيرة لها منذ سبعة أشهر. وهذا هو العام الثاني على التوالي من انخفاض الأسعار.
تتراجع المبيعات بنفس السرعة. ففي النصف الأول من هذا الشهر، انخفضت مبيعات المنازل الجديدة في 30 مدينة صينية رئيسية بنسبة 11% على أساس سنوي. وهذا أسوأ من الانخفاض الذي بلغ 3% في مايو. وأضاف هو أنه على الرغم من محاولات الحكومة دعم السوق ، أن هذه الجهود لم توقف النزيف.
يتوقع غولدمان ساكس تباطؤ نمو السكن الحضري خلال السنوات القليلة المقبلة، مما يقضي على ما تبقى من فرص النمو. وقد وافق وو على ذلك، قائلاً إن التأثير الحقيقي للانهيار الديموغرافي في الصين على سوق العقارات لن يظهر دفعة واحدة، بل سيستغرق عقودًا. ومع ذلك، أشار إلى أن "جزءًا من هذا التراجع سيُعوَّض باستمرار التوسع الحضري وزيادة الطلب على تحسين المساكن". لكن في الوقت الراهن، لا تتم عمليات التحسين بالسرعة الكافية.
