Le marché immobilier chinois s'effondre et personne ne semble pouvoir le sauver. Les promoteurs sont bloqués, les acheteurs se font rares et la population décroît de façon alarmante.
La crise immobilière du pays ne date pas d'hier. Elle s'aggrave depuis fin 2020, et le coup de grâce est désormais démographique : moins de personnes sont en âge d'acheter un logement. Cela se traduit par une augmentation du nombre d'appartements vides, une baisse des ventes et un secteur immobilier qui s'essouffle sans solution concrète.
Les chiffres sont catastrophiques. Goldman Sachs a indiqué cette semaine que la demande de logements neufs en Chine, dans les zones urbaines, stagne à moins de 5 millions d'unités par an, contre 20 millions en 2017.
Le problème est simple : la natalité diminue, la mortalité augmente et la croissance urbaine est au point mort. « Le déclin démographique et le ralentissement de l’urbanisation laissent présager une baisse de la demande de logements », ont écrit les économistes de la banque dans leur note de lundi, rapportée par CNBC.
Moins de bébés, moins d'acheteurs, moins de maisons vendues
La Banque mondiale prévoit désormais que la population chinoise passera sous la barre des 1,39 milliard d'habitants d'ici 2035, contre 1,41 milliard aujourd'hui. Tianchen Xu, économiste principal à l'Economist Intelligence Unit, explique ce déclin par la baisse de la natalité et la hausse de la mortalité liées au vieillissement de la population.
Goldman Sachs a ajouté que cela réduira la demande de logements d'un demi-million d'unités par an au cours de cette décennie, et que cet impact s'accentuera dans les années 2030, avec 1,4 million de logements vendus en moins chaque année. Dans les années 2010, la croissance démographique ajoutait 1,5 million d'unités à la demande chaque année. La situation est aujourd'hui complètement inversée.
Le pays a tenté de remédier à la situation. En 2016, Pékin a mis fin à la politique de l'enfant unique. Des incitations cash ont également été mises en place pour encourager les familles à avoir plus d'enfants. En vain. Le taux de fécondité a continué de baisser. Selon Xu, ces politiques ont un « effet limité » car elles ne règlent pas les problèmes concrets tels que la faiblesse des revenus, la précarité de l'emploi et le coût élevé des enfants. Il a également constaté que de nombreux jeunes retardent le mariage, privilégient leur carrière ou ne souhaitent tout simplement pas fonder une famille.
Et ce déclin est visible dans les écoles. Au cours des deux dernières années, près de 36 000 jardins d’enfants ont fermé leurs portes en Chine , selon les données du ministère de l’Éducation. Plus de 10 millions d’enfants d’âge préscolaire dent ainsi disparu du système éducatif.
Le nombre d'écoles primaires a diminué de près de 13 000 entre 2022 et 2024, ce qui efface la demande de logements liée à l'éducation qui faisait autrefois grimper les prix dans les quartiers clés.
Auparavant, les gens payaient un prix élevé pour vivre près des meilleures écoles. Aujourd'hui, ces prix élevés disparaissent. William Wu, analyste immobilier chez Daiwa Capital Markets, explique que la baisse du nombre d'enfants scolarisés et l'évolution des règles d'inscription font que ces maisons ne conservent pas la même valeur. Les collectivités locales réduisent également l'accès aux écoles de secteur, ce qui avait pour effet de faire grimper les prix.
Une mère pékinoise a confié à CNBC avoir acheté son appartement il y a deux ans au double du prix moyen de la ville. Elle souhaitait ainsi que son fils de 7 ans puisse intégrer une bonne école publique. Or, aujourd'hui, son bien a perdu 20 % de sa valeur. Cette situation coïncide avec les données de Wind Information, qui montrent que les inscriptions en CP en 2023 ont atteint un niveau record depuis vingt ans, juste avant de chuter brutalement en 2024, année de la rentrée scolaire de son fils.
Les prix chutent encore plus fortement car personne n'achète
Le marché immobilier ne s'est pas remis de la crise qui a débuté fin 2020. Les mesures gouvernementales, tant nationales que locales, n'ont guère permis d'enrayer cette chute. Depuis septembre dernier, une série de mesures ont été mises en place, mais leur dent. Les prix des logements neufs ont chuté en mai à leur rythme le plus rapide depuis sept mois, a déclaré Larry Hu, économiste en chef pour la Chine chez Macquarie. Cela fait deux années consécutives que les prix baissent.
Les ventes chutent tout aussi rapidement. Au cours de la première quinzaine de ce mois, les ventes de logements neufs dans 30 grandes villes chinoises ont reculé de 11 % sur un an. C'est pire que la baisse de 3 % enregistrée en mai. Hu a ajouté que malgré les efforts du gouvernement pour soutenir le marché , rien n'y fait.
Goldman Sachs prévoit un ralentissement de la croissance urbaine dans les prochaines années, ce qui compromet les derniers espoirs de développement. Wu partage cet avis et affirme que l'impact réel du déclin démographique en Chine sur le marché immobilier ne se fera pas sentir immédiatement, mais sur plusieurs décennies. Il souligne néanmoins qu'une partie de ce déclin sera compensée par la poursuite de l'urbanisation et la demande de logements plus modernes. Cependant, ces améliorations ne sont pas suffisamment rapides.
