Le marché immobilier chinois coule, et il reste moins de gens pour le sauver

Le marché immobilier chinois s'effondre et il ne reste plus personne pour le secourir. Les promoteurs sont coincés, les acheteurs manquent, et la population chute à pic.

Le désastre immobilier du pays n'a pas commencé cette année. Il s'enlise depuis la fin de 2020, et maintenant le dernier clou est démographique : il y a moins de gens en vie pour acheter des maisons. Cela signifie plus d'appartements vides, moins de ventes de maisons, et un secteur immobilier qui saigne à blanc sans solution réelle.

Les chiffres sont brutaux. Goldman Sachs a déclaré cette semaine que la demande de maisons neuves en zones urbaines en Chine est bloquée à moins de 5 millions d'unités par an, en baisse par rapport aux 20 millions de 2017.

Le problème est simple. Il y a moins de naissances, plus de décès, et plus de croissance dans les villes. « La baisse de la population et le ralentissement de l'urbanisation suggèrent une demande démographique décroissante pour le logement », ont écrit les économistes de la banque dans leur note de lundi, comme rapporté par CNBC.

Moins de bébés, moins d'acheteurs, moins de maisons vendues

La Banque mondiale s'attend désormais à ce que la population chinoise diminue en dessous de 1,39 milliard d'ici 2035, contre 1,41 milliard aujourd'hui. Tianchen Xu, économiste senior à l'Economist Intelligence Unit, a déclaré que la baisse est due à moins de naissances et à plus de décès liés à une population vieillissante.

Goldman Sachs a ajouté que cela réduira la demande de maisons de 500 000 unités chaque année au cours de cette décennie, et que cet impact s'aggravera dans les années 2030 — 1,4 million de maisons de moins vendues chaque année. Dans les années 2010, la croissance démographique ajoutait 1,5 million d'unités à la demande chaque année. C'est complètement inversé maintenant.

Le pays a essayé de corriger le tir. En 2016, Pékin a mis fin à la politique de l'enfant unique. Ils ont également poussé à des incitations financières pour inciter les gens à avoir plus d'enfants. Rien n'a fonctionné. Les taux de fécondité ont continué de chuter. Xu a déclaré que ces politiques ont un « effet limité » car elles ne résolvent pas les problèmes de la vie réelle comme les faibles revenus, l'instabilité de l'emploi et le coût élevé de la vie des enfants. Il a également déclaré que de nombreux jeunes retardent le mariage, choisissent une carrière au lieu, ou ne sont tout simplement pas intéressés par le fait de fonder une famille.

Et l'effondrement est visible dans les écoles. Au cours des deux dernières années, près de 36 000 écoles maternelles ont fermé à travers la Chine, selon les données du ministère de l'Éducation. Plus de 10 millions d'élèves d'âge préscolaire ont disparu du système.

Le nombre d'écoles élémentaires a diminué de près de 13 000 entre 2022 et 2024, effaçant ainsi la demande de logement basée sur l'éducation qui faisait autrefois monter les prix dans les quartiers clés.

Les gens payaient autrefois des primes pour vivre près des meilleures écoles. Maintenant, ces primes s'évaporent. William Wu, analyste immobilier chez Daiwa Capital Markets, a déclaré que moins d'enfants et des règles de scolarisation changeantes signifient que ces maisons ne conservent pas la même valeur. Les gouvernements locaux réduisent également l'accès aux écoles par district, ce qui faisait autrefois monter les prix.

Une mère à Pékin aurait déclaré à CNBC qu'elle a acheté son appartement il y a deux ans pour le double du prix moyen dans la ville. Elle l'a fait pour que son fils de 7 ans puisse entrer dans une bonne école publique. Mais maintenant, l'unité vaut 20 % de moins. Cette chronologie correspond aux données de Wind Information montrant que l'inscription en première année en 2023 était la plus élevée depuis deux décennies — juste avant qu'elle ne s'effondre à nouveau en 2024, l'année où son fils a commencé l'école.

Les prix chutent plus fort car personne n'achète

Le marché immobilier ne s'est pas remis de l'effondrement qui a commencé à la fin de 2020. Les actions du gouvernement — tant nationales que locales — ont peu fait pour le ralentir. Depuis septembre dernier, une série de mesures ont été déployées, mais elles ont à peine fait une dent. Les prix des maisons neuves ont baissé en mai au rythme le plus rapide en sept mois, a déclaré Larry Hu, chef économiste de la Chine chez Macquarie. Cela fait deux années consécutives de baisse des prix.

Les ventes chutent tout aussi rapidement. Au premier semestre de ce mois, les ventes de maisons neuves dans 30 grandes villes chinoises ont baissé de 11 % en glissement annuel. C'est pire que la baisse de 3 % en mai. Hu a ajouté que même si le gouvernement essaie de soutenir le marché, rien n'arrête l'hémorragie.

Goldman s'attend à ce que la croissance de la vie urbaine ralentisse dans les prochaines années. Cela tue ce qu'il reste de l'histoire de croissance. Wu est d'accord. Il a déclaré que l'impact réel du crash démographique de la Chine sur l'immobilier ne se fera pas sentir d'un coup. Cela prendra des décennies. Pourtant, il a souligné que « une partie de ce déclin sera compensée par la poursuite de l'urbanisation et la demande de mise à niveau du logement. » Mais pour le moment, ces mises à niveau ne viennent pas assez vite.