Il mercato immobiliare cinese sta affondando e ci sono meno persone per salvarlo

Il mercato immobiliare cinese sta crollando e non c'è più nessuno per salvarlo. Gli sviluppatori sono bloccati, gli acquirenti mancano e la popolazione sta precipitando.

Il guaio immobiliare del paese non è iniziato quest'anno. È in spirale dalla fine del 2020, e ora il chiodo finale è demografico: ci sono meno persone vive per comprare case. Questo significa più appartamenti vuoti, meno vendite di case e un settore immobiliare che si sta svuotando senza una vera soluzione.

I numeri sono brutali. Goldman Sachs ha detto questa settimana che la domanda di nuove case in Cina nelle aree urbane è bloccata sotto le 5 milioni di unità all'anno, in calo rispetto alle 20 milioni del 2017.

Il problema è semplice. Nascono meno persone, muoiono più persone e non c'è più crescita nelle città. “La popolazione in calo e l'urbanizzazione in rallentamento suggeriscono una diminuzione della domanda demografica di alloggi”, hanno scritto gli economisti della banca nella loro nota di lunedì, come riportato da CNBC.

Meno bebè, meno acquirenti, meno case vendute

La Banca Mondiale ora si aspetta che la popolazione della Cina si riduca sotto 1,39 miliardi entro il 2035, rispetto ai 1,41 miliardi di oggi. Tianchen Xu, economista senior presso l'Economist Intelligence Unit, ha detto che il calo è dovuto a meno nascite e più morti legate a una popolazione che invecchia.

Goldman Sachs ha aggiunto che questo farà diminuire la domanda di case di mezzo milione di unità ogni anno per questo decennio, e questo colpo diventa più ripido negli anni 2030: 1,4 milioni di case in meno vendute ogni anno. Negli anni 2010, la crescita della popolazione ha aggiunto 1,5 milioni di unità alla domanda ogni anno. Questo è completamente invertito ora.

Il paese ha provato a risolvere il problema. Nel 2016, Pechino ha messo fine alla politica del figlio unico. Hanno anche spinto incentivi in contanti per far avere più figli alle persone. Nulla di tutto ciò ha funzionato. I tassi di fertilità sono continuati a scendere. Xu ha detto che queste politiche hanno “effetto limitato” perché non risolvono i problemi della vita reale come il reddito scarso, i lavori instabili e l'alto costo di avere figli. Ha anche detto che molti giovani stanno rimandando il matrimonio, scegliendo carriere invece, o semplicemente non sono interessati ad avviare famiglie del tutto.

E il crollo è visibile nelle scuole. Negli ultimi due anni, quasi 36.000 asili nido hanno chiuso in tutta Cina, basandosi sui dati del Ministero dell'Istruzione. Più di 10 milioni di studenti in età prescolare sono scomparsi dal sistema.

Il numero di scuole elementari è diminuito di quasi 13.000 unità tra il 2022 e il 2024, cancellando la domanda di alloggi basata sull'istruzione che una volta faceva aumentare i prezzi nei quartieri chiave.

Un tempo le persone pagavano un premio per vivere vicino alle scuole migliori. Ora questi premi stanno svanendo. William Wu, analista immobiliare di Daiwa Capital Markets, ha dichiarato che il minor numero di bambini e le regole di iscrizione in cambiamento significano che queste case non mantengono lo stesso valore. Anche i governi locali stanno riducendo l'accesso alle scuole basato sui distretti, che in passato faceva aumentare i prezzi.

Una madre a Pechino avrebbe dichiarato a CNBC di aver acquistato il suo appartamento due anni fa al doppio del prezzo medio della città. Lo ha fatto affinché suo figlio di 7 anni potesse entrare in una buona scuola pubblica. Ora l'unità vale il 20% in meno. Questa tempistica coincide con i dati di Wind Information che mostrano come l'iscrizione alle prime classi nel 2023 sia stata la più alta in due decenni, proprio prima di crollare nuovamente nel 2024, l'anno in cui suo figlio ha iniziato la scuola.

I prezzi scendono più duramente perché nessuno compra

Il mercato immobiliare non si è ripreso dal crollo iniziato alla fine del 2020. Le azioni del governo, sia nazionali che locali, hanno fatto poco per rallentarlo. Dall'ultimo settembre, è stata implementata una serie di misure, ma hanno fatto ben poca differenza. I prezzi delle nuove case sono diminuiti a maggio al ritmo più veloce in sette mesi, ha dichiarato Larry Hu, capo economista della Cina di Macquarie. È il secondo anno consecutivo di calo dei prezzi.

Le vendite stanno scendendo altrettanto velocemente. Nella prima metà di questo mese, le nuove vendite di case in 30 grandi città cinesi sono diminuite dell'11% su base annua. Questo è peggio della diminuzione del 3% a maggio. Hu ha aggiunto che, anche se il governo sta cercando di supportare il mercato, nulla sta fermando l'emorragia.

Goldman prevede che l'aumento della vita urbana rallenterà nei prossimi anni. Questo elimina ciò che resta della storia della crescita. Wu è d'accordo. Ha affermato che l'impatto reale del crollo demografico della Cina sul settore immobiliare non si farà sentire tutto in una volta. Ci vorranno decenni. Tuttavia, ha sottolineato che "alcuni di questi cali saranno compensati dalla continua urbanizzazione e dalla domanda di miglioramento delle abitazioni". Ma al momento, questi miglioramenti non stanno arrivando abbastanza velocemente.