Il mercato immobiliare cinese sta crollando e non c'è più nessuno che possa salvarlo. Gli sviluppatori immobiliari sono bloccati, gli acquirenti sono scomparsi e la popolazione sta precipitando.
Il caos immobiliare del Paese non è iniziato quest'anno. È in continua crescita dalla fine del 2020, e ora l'ultimo chiodo è demografico: meno persone sono vive per acquistare una casa. Ciò significa più appartamenti vuoti, meno vendite di case e un settore immobiliare in disfacimento senza una vera soluzione.
I numeri sono impressionanti. Goldman Sachs ha dichiarato questa settimana che la domanda di nuove abitazioni in Cina nelle aree urbane è bloccata a meno di 5 milioni di unità all'anno, in calo rispetto ai 20 milioni del 2017.
Il problema è semplice. Nascono meno persone, muoiono di più e nelle città non c'è più crescita. "Il calo demografico e il rallentamento dell'urbanizzazione suggeriscono una diminuzione della domanda demografica di alloggi", hanno scritto gli economisti della banca nella loro nota di lunedì, come riportato dalla CNBC.
Meno bambini, meno acquirenti, meno case vendute
La Banca Mondiale prevede ora che la popolazione cinese scenderà sotto gli 1,39 miliardi entro il 2035, rispetto agli 1,41 miliardi attuali. Tianchen Xu, economista senior dell'Economist Intelligence Unit, ha affermato che il calo è dovuto al calo delle nascite e all'aumento dei decessi legati all'invecchiamento della popolazione.
Goldman Sachs ha aggiunto che questo ridurrà la domanda di abitazioni di mezzo milione di unità all'anno in questo decennio, e che il calo sarà più marcato negli anni '30 del XXI secolo: 1,4 milioni di case in meno vendute ogni anno. Negli anni 2010, la crescita demografica ha aggiunto 1,5 milioni di unità alla domanda ogni anno. Ora la situazione è completamente capovolta.
Il Paese ha cercato di risolvere la situazione. Nel 2016, Pechino ha abolito la politica del figlio unico. Ha anche promosso incentivi cash per invogliare le persone ad avere più figli. Niente di tutto ciò ha funzionato. I tassi di fertilità continuavano a scendere. Xu ha affermato che queste politiche hanno "un effetto limitato" perché non risolvono problemi reali come redditi bassi, lavori precari e l'alto costo della procreazione. Ha anche affermato che molti giovani rimandano il matrimonio, scelgono la carriera o semplicemente non sono affatto interessati a formare una famiglia.
E il collasso è visibile nelle scuole. Negli ultimi due anni, quasi 36.000 asili nido hanno chiuso in tutta la Cina , secondo i dati del Ministero dell'Istruzione. Più di 10 milioni di bambini in età prescolare dent scomparsi dal sistema.
Tra il 2022 e il 2024 il numero di scuole elementari è diminuito di quasi 13.000 unità, annullando la domanda di alloggi per l'istruzione che un tempo faceva aumentare i prezzi nei quartieri chiave.
Un tempo le persone pagavano cifre elevate per vivere vicino alle migliori scuole. Ora queste cifre stanno diminuendo. William Wu, analista immobiliare di Daiwa Capital Markets, ha affermato che il minor numero di bambini e le nuove regole di iscrizione fanno sì che quelle case non abbiano più lo stesso valore. Le amministrazioni locali stanno inoltre riducendo l'accesso alle scuole distrettuali, il che in passato faceva aumentare i prezzi.
Una madre di Pechino avrebbe dichiarato alla CNBC di aver acquistato il suo appartamento due anni fa al doppio del prezzo medio in città. Lo aveva fatto per permettere al figlio di 7 anni di frequentare una buona scuola pubblica. Ma ora l'appartamento vale il 20% in meno. Questa cronologia coincide con i dati di Wind Information, che mostrano che le iscrizioni alla prima elementare nel 2023 hanno raggiunto il livello più alto degli ultimi due decenni, subito prima del crollo del 2024, anno in cui suo figlio ha iniziato la scuola.
I prezzi scendono più forte perché nessuno compra
Il mercato immobiliare non si è ancora ripreso dal crollo iniziato alla fine del 2020. Le misure governative, sia nazionali che locali, hanno fatto ben poco per rallentarlo. Da settembre scorso, sono state introdotte una serie di misure, ma hanno avuto scarsi dent. I prezzi delle nuove case sono scesi a maggio al ritmo più rapido degli ultimi sette mesi, ha affermato Larry Hu, capo economista cinese di Macquarie. Sono stati due anni consecutivi di calo dei prezzi.
Le vendite stanno calando altrettanto rapidamente. Nella prima metà di questo mese, le vendite di nuove case in 30 grandi città cinesi sono diminuite dell'11% su base annua. Un calo peggiore del 3% di maggio. Hu ha aggiunto che, nonostante il governo stia cercando di sostenere il mercato , nulla di tutto ciò sta fermando l'emorragia.
Goldman prevede che l'aumento della vita urbana rallenterà nei prossimi anni. Questo annienterà ciò che resta della storia della crescita. Wu concorda. Ha affermato che il vero impatto del crollo demografico cinese sul mercato immobiliare non si manifesterà tutto in una volta. Ci vorranno decenni. Tuttavia, ha sottolineato che "parte di questo declino sarà compensato dalla continua urbanizzazione e dalla domanda di riqualificazione edilizia". Ma al momento, questi miglioramenti non stanno arrivando abbastanza velocemente.
