El mercado inmobiliario de China se hunde y quedan menos personas para salvarlo

El mercado inmobiliario de China se está colapsando y no queda nadie para rescatarlo. Los desarrolladores están atascados, los compradores faltan y la población se desploma.

El desastre inmobiliario del país no comenzó este año. Se ha estado descontrolando desde finales de 2020, y ahora el clavo final es demográfico: hay menos personas vivas para comprar viviendas. Eso significa más apartamentos vacíos, menos ventas de casas y un sector inmobiliario que se desangra sin una solución real.

Los números son brutales. Goldman Sachs dijo esta semana que la demanda de viviendas nuevas en áreas urbanas de China se ha estancado por debajo de 5 millones de unidades por año, frente a los 20 millones de 2017.

El problema es simple. Nacen menos personas, mueren más personas y no queda crecimiento en las ciudades. "La caída de la población y la desaceleración de la urbanización sugieren una disminución de la demanda demográfica de vivienda", escribieron los economistas del banco en su nota del lunes, según lo informó por CNBC.

Menos bebés, menos compradores, menos casas vendidas

El Banco Mundial ahora espera que la población de China disminuya por debajo de 1.390 millones para 2035, en comparación con los 1.410 millones de hoy. Tianchen Xu, economista senior en la Unidad de Análisis Económico, dijo que la caída se debe a menos nacimientos y más muertes vinculadas a una población envejecida.

Goldman Sachs añadió que esto reducirá la demanda de viviendas medio millón de unidades cada año durante esta década, y ese golpe se intensificará en la década de 2030: 1,4 millones de viviendas menos vendidas cada año. En la década de 2010, el crecimiento de la población añadió 1,5 millones de unidades a la demanda cada año. Eso se ha invertido completamente ahora.

El país intentó arreglarlo. En 2016, Beijing puso fin a la política de un solo hijo. También impulsaron incentivos en efectivo para que la gente tuviera más hijos. Nada de eso funcionó. Las tasas de fertilidad siguieron cayendo. Xu dijo que estas políticas tienen "efecto limitado" porque no resuelven problemas de la vida real como los bajos ingresos, la inestabilidad laboral y el alto costo de tener hijos. También dijo que muchos jóvenes están posponiendo el matrimonio, eligiendo carreras en su lugar, o simplemente no tienen interés en formar familias.

Y el colapso es visible en las escuelas. Durante los últimos dos años, casi 36.000 jardines de infancia cerraron en todo China, según datos del Ministerio de Educación. Más de 10 millones de estudiantes de preescolar desaparecieron del sistema.

El número de escuelas primarias disminuyó en casi 13.000 entre 2022 y 2024, lo que está borrando la demanda de vivienda basada en la educación que una vez impulsó los precios en vecindarios clave.

La gente solía pagar primas por vivir cerca de las mejores escuelas. Ahora esas primas se están evaporando. William Wu, analista de propiedades en Daiwa Capital Markets, dijo que menos niños y cambios en las reglas de inscripción significan que esas viviendas no mantienen el mismo valor. Los gobiernos locales también están reduciendo el acceso a escuelas por distrito, lo que antes impulsaba los precios.

Una madre en Beijing reportedly dijo a CNBC que compró su apartamento hace dos años al doble del precio promedio en la ciudad. Lo hizo para que su hijo de 7 años pudiera entrar en una buena escuela pública. Pero ahora la unidad vale un 20% menos. Ese cronograma coincide con los datos de Wind Information que muestran que la inscripción de primer grado en 2023 fue la más alta en dos décadas, justo antes de que cayera nuevamente en 2024, el año en que su hijo comenzó la escuela.

Los precios caen más fuerte porque nadie compra

El mercado inmobiliario no se ha recuperado del colapso que comenzó a finales de 2020. La acción del gobierno, tanto nacional como local, ha hecho poco para frenarlo. Desde septiembre pasado, se han implementado una serie de medidas, pero apenas han hecho mella. Los precios de las viviendas nuevas cayeron en mayo al ritmo más rápido en siete meses, dijo Larry Hu, economista jefe de China en Macquarie. Han sido dos años consecutivos de caída de precios.

Las ventas están cayendo tan rápido. En la primera mitad de este mes, las ventas de viviendas nuevas en 30 ciudades principales de China cayeron un 11% interanual. Eso es peor que la caída del 3% en mayo. Hu añadió que, aunque el gobierno está intentando apoyar el mercado, nada de eso está deteniendo la hemorragia.

Goldman espera que el aumento de la vida urbana se ralentice en los próximos años. Eso elimina lo que queda de la historia de crecimiento. Wu está de acuerdo. Dijo que el impacto real del colapso demográfico de China en la propiedad no golpeará de una vez. Tomará décadas. Aún así, señaló que "alguna de esta disminución se verá compensada por la urbanización continua y la demanda de mejora de la vivienda". Pero ahora mismo, esas mejoras no están llegando lo suficientemente rápido.