El mercado inmobiliario de China se está hundiendo y quedan menos personas para salvarlo

El mercado inmobiliario chino se está desplomando y no queda nadie para rescatarlo. Los promotores están estancados, faltan compradores y la población se desploma.

El caos inmobiliario del país no empezó este año. Lleva en aumento desde finales de 2020, y ahora el punto de inflexión es demográfico: hay menos gente viva para comprar una vivienda. Esto significa más apartamentos vacíos, menos ventas de viviendas y un sector inmobiliario que se desploma sin una solución real.

Las cifras son brutales. Goldman Sachs afirmó esta semana que la demanda de viviendas nuevas en zonas urbanas de China se mantiene por debajo de los 5 millones de unidades al año, frente a los 20 millones de 2017.

El problema es sencillo. Nacen menos personas, mueren más y las ciudades ya no crecen. «La disminución de la población y la desaceleración de la urbanización sugieren una menor demanda demográfica de vivienda», escribieron los economistas del banco en su informe del lunes, según informó CNBC.

Menos bebés, menos compradores, menos casas vendidas

El Banco Mundial prevé que la población de China se reduzca a menos de 1.390 millones para 2035, en comparación con los 1.410 millones actuales. Tianchen Xu, economista sénior de la Unidad de Inteligencia de The Economist, explicó que esta disminución se debe a la disminución de los nacimientos y el aumento de las muertes asociadas al envejecimiento de la población.

Goldman Sachs añadió que esto reducirá la demanda de vivienda en medio millón de unidades al año durante esta década, y que el impacto se acentuará en la década de 2030: se venderán 1,4 millones de viviendas menos cada año. En la década de 2010, el crecimiento demográfico añadió 1,5 millones de unidades a la demanda cada año. Ahora, la situación ha cambiado por completo.

El país intentó solucionarlo. En 2016, Pekín puso fin a la política de hijo único. También impulsó incentivos cash para que la gente tuviera más hijos. Nada de esto funcionó. Las tasas de fertilidad siguieron bajando. Xu afirmó que estas políticas tienen un "efecto limitado" porque no solucionan problemas reales como los bajos ingresos, la inestabilidad laboral y el alto coste de tener hijos. También señaló que muchos jóvenes están posponiendo el matrimonio, optando por una carrera profesional o simplemente no están interesados ​​en formar una familia.

Y el colapso es visible en las escuelas. En los últimos dos años, casi 36.000 jardines de infancia cerraron en toda China, según datos del Ministerio de Educación. Más de 10 millones de alumnos de preescolardentdel sistema.

El número de escuelas primarias se redujo en casi 13.000 entre 2022 y 2024, lo que está eliminando la demanda de vivienda basada en la educación que alguna vez hizo subir los precios en barrios clave.

Antes, la gente pagaba primas para vivir cerca de las mejores escuelas. Ahora, esas primas se están evaporando. William Wu, analista inmobiliario de Daiwa Capital Markets, afirmó que la menor cantidad de niños y los cambios en las normas de matriculación hacen que esas viviendas no tengan el mismo valor. Los gobiernos locales también están reduciendo el acceso a las escuelas distritales, lo que solía encarecer los precios.

Una madre en Pekín declaró a la CNBC que compró su apartamento hace dos años por el doble del precio promedio de la ciudad. Lo hizo para que su hijo de 7 años pudiera ingresar a una buena escuela pública. Pero ahora el apartamento vale un 20 % menos. Este cronograma coincide con los datos de Wind Information, que indican que la matriculación en primer grado en 2023 fue la más alta en dos décadas, justo antes de desplomarse de nuevo en 2024, el año en que su hijo comenzó la escuela.

Los precios caen con más fuerza porque nadie compra

El mercado inmobiliario no se ha recuperado del desplome que comenzó a finales de 2020. Las medidas gubernamentales, tanto nacionales como locales, han hecho poco para frenarlo. Desde septiembre pasado, se implementaron una serie de medidas, pero apenas surtieron dent. Los precios de las viviendas nuevas cayeron en mayo al ritmo más rápido en siete meses, según Larry Hu, economista jefe de Macquarie para China. Han sido dos años consecutivos de caída de precios.

Las ventas están cayendo a un ritmo vertiginoso. En la primera quincena de este mes, las ventas de viviendas nuevas en 30 de las principales ciudades chinas disminuyeron un 11% interanual. Esto representa un descenso mayor que el 3% registrado en mayo. Hu añadió que, si bien el gobierno está intentando apoyar el mercado, nada de esto logra frenar la caída.

Goldman prevé que el crecimiento de la vida urbana se desacelere en los próximos años. Esto acaba con lo que queda de la historia de crecimiento. Wu coincidió. Aseguró que el impacto real de la crisis demográfica china en el sector inmobiliario no se manifestará de golpe. Tomará décadas. Aun así, señaló que «parte de este declive se compensará con la continua urbanización y la demanda de mejoras en las viviendas». Pero, por el momento, esas mejoras no se están materializando con la suficiente rapidez.