O mercado imobiliário da China está afundando, e há menos pessoas para salvá-lo

O mercado imobiliário da China está colapsando e não há ninguém para resgatá-lo. Os construtores estão travados, os compradores estão faltando e a população está caindo em picada livre.

A confusão imobiliária do país não começou este ano. Está se espiralando desde o final de 2020, e agora o prego final é demográfico: há menos pessoas vivas para comprar casas. Isso significa mais apartamentos vazios, menos vendas de casas e um setor imobiliário sangrando sem uma solução real.

Os números são brutais. A Goldman Sachs disse nesta semana que a demanda por novas residências na área urbana da China está estagnada em menos de 5 milhões de unidades por ano, abaixo dos 20 milhões em 2017.

O problema é simples. Há menos pessoas nascendo, mais pessoas morrendo e nenhum crescimento restante nas cidades. “A queda na população e a desaceleração da urbanização sugerem uma diminuição da demanda demográfica por habitação”, escreveram os economistas do banco em seu relatório de segunda-feira, conforme reportado pela CNBC.

Menos bebês, menos compradores, menos casas vendidas

O Banco Mundial agora espera que a população da China diminua abaixo de 1,39 bilhão até 2035, em comparação com 1,41 bilhão hoje. Tianchen Xu, economista sênior da Economist Intelligence Unit, disse que a queda se deve a menos nascimentos e mais mortes ligadas a uma população envelhecida.

A Goldman Sachs acrescentou que isso reduzirá a demanda por casas em meio milhão de unidades a cada ano nesta década, e esse golpe fica mais intenso na década de 2030 — 1,4 milhão de casas a menos vendidas por ano. Na década de 2010, o crescimento populacional adicionou 1,5 milhão de unidades à demanda a cada ano. Isso mudou completamente agora.

O país tentou consertar isso. Em 2016, Pequim acabou com a política do filho único. Eles também incentivaram incentivos em dinheiro para que as pessoas tivessem mais filhos. Nada disso funcionou. As taxas de fertilidade continuaram caindo. Xu disse que essas políticas têm “efeito limitado” porque não resolvem problemas da vida real, como renda precária, empregos instáveis e o alto custo de ter filhos. Ele também disse que muitos jovens estão adiando o casamento, escolhendo carreiras ou simplesmente não estão interessados em formar famílias.

E o colapso é visível nas escolas. Nos últimos dois anos, quase 36.000 jardins de infância fecharam em todo o China, com base em dados do Ministério da Educação. Mais de 10 milhões de alunos de pré-escola desapareceram do sistema.

O número de escolas elementares caiu quase 13.000 entre 2022 e 2024, o que está apagando a demanda por habitação baseada na educação que antes impulsionava os preços em bairros-chave.

As pessoas costumavam pagar prêmios para morar perto de escolas de elite. Agora esses prêmios estão evaporando. William Wu, analista de imóveis da Daiwa Capital Markets, disse que menos crianças e regras de matrícula em mudança significam que essas casas não mantêm o mesmo valor. Os governos locais também estão reduzindo o acesso às escolas por distrito, o que antes impulsionava os preços.

Uma mãe em Pequim relatou à CNBC que comprou seu apartamento dois anos atrás por dobro do preço médio na cidade. Ela fez isso para que seu filho de 7 anos pudesse entrar em uma boa escola pública. Mas agora a unidade vale 20% menos. Esse período coincide com os dados da Wind Information mostrando que a matrícula no primeiro ano em 2023 foi a mais alta em duas décadas — logo antes de cair novamente em 2024, o ano em que seu filho começou a escola.

Os preços caem mais forte porque ninguém compra

O mercado imobiliário não se recuperou do colapso que começou no final de 2020. A ação do governo — tanto nacional quanto local — fez pouco para desacelerá-lo. Desde o ano passado, uma série de medidas foram implementadas, mas elas mal fizeram diferença. Os preços das novas residências caíram em maio no ritmo mais rápido em sete meses, disse Larry Hu, economista-chefe da China do Macquarie. Foram dois anos consecutivos de queda de preços.

As vendas estão caindo tão rápido. Na primeira metade deste mês, as vendas de novas residências em 30 grandes cidades da China caíram 11% em relação ao ano anterior. Isso é pior que a queda de 3% em maio. Hu acrescentou que, embora o governo esteja tentando apoiar o mercado, nada disso está impedindo o sangramento.

A Goldman espera que o aumento da vida urbana diminua nos próximos anos. Isso elimina o que resta da história de crescimento. Wu concordou. Ele disse que o impacto real do colapso demográfico da China na propriedade não atingirá de uma vez. Levará décadas. Ainda assim, ele apontou que “parte dessa queda será compensada pela urbanização contínua e pela demanda por melhorias habitacionais.” Mas, no momento, essas melhorias não estão chegando rápido o suficiente.