O mercado imobiliário da China está em colapso, e restam cada vez menos pessoas para salvá-lo

O mercado imobiliário da China está em colapso e não há mais ninguém para salvá-lo. As construtoras estão sem recursos, os compradores desapareceram e a população está despencando.

A crise imobiliária do país não começou este ano. Ela vem se agravando desde o final de 2020, e agora o golpe final é demográfico: há menos pessoas vivas para comprar casas. Isso significa mais apartamentos vazios, menos vendas de imóveis e um setor imobiliário em colapso sem uma solução real.

Os números são brutais. O Goldman Sachs afirmou esta semana que a demanda por novas moradias em áreas urbanas da China está estagnada em menos de 5 milhões de unidades por ano, uma queda em relação aos 20 milhões registrados em 2017.

O problema é simples. Há menos pessoas nascendo, mais pessoas morrendo e nenhum crescimento nas cidades. "A queda da população e a desaceleração da urbanização sugerem uma diminuição da demanda demográfica por moradia", escreveram os economistas do banco em sua nota de segunda-feira, conforme relatado pela CNBC.

Menos bebês, menos compradores, menos casas vendidas

O Banco Mundial agora prevê que a população da China diminuirá para menos de 1,39 bilhão até 2035, em comparação com os 1,41 bilhão atuais. Tianchen Xu, economista sênior da Economist Intelligence Unit, afirmou que a queda se deve à diminuição da taxa de natalidade e ao aumento da mortalidade, consequências do envelhecimento da população.

O Goldman Sachs acrescentou que isso reduzirá a demanda por imóveis em meio milhão de unidades por ano nesta década, e esse impacto será ainda maior na década de 2030 — 1,4 milhão de casas a menos vendidas anualmente. Na década de 2010, o crescimento populacional adicionava 1,5 milhão de unidades à demanda a cada ano. Essa situação se inverteu completamente agora.

O país tentou resolver o problema. Em 2016, Pequim pôs fim à política do filho único. Também foram oferecidos incentivos cash para que as pessoas tivessem mais filhos. Nada funcionou. As taxas de natalidade continuaram caindo. Xu afirmou que essas políticas têm "efeito limitado" porque não resolvem problemas reais, como baixa renda, empregos instáveis ​​e o alto custo de ter filhos. Ele também disse que muitos jovens estão adiando o casamento, optando por carreiras ou simplesmente não têm interesse em formar família.

E o colapso é visível nas escolas. Nos últimos dois anos, quase 36.000 jardins de infância fecharam em toda a China, segundo dados do Ministério da Educação. Mais de 10 milhões de alunos da pré-escoladentdo sistema.

O número de escolas primárias caiu em quase 13.000 entre 2022 e 2024, o que está eliminando a demanda por moradias ligadas à educação, que antes impulsionava os preços em bairros importantes.

Antes, as pessoas pagavam mais para morar perto das melhores escolas. Agora, esses preços estão desaparecendo. William Wu, analista imobiliário da Daiwa Capital Markets, afirmou que a diminuição do número de crianças e as mudanças nas regras de matrícula significam que esses imóveis não têm o mesmo valor. Os governos locais também estão reduzindo o acesso às escolas por distrito, o que antes impulsionava os preços.

Uma mãe em Pequim relatou à CNBC que comprou seu apartamento há dois anos por duas vezes o preço médio da cidade. Ela fez isso para que seu filho de 7 anos pudesse estudar em uma boa escola pública. Mas agora o imóvel vale 20% menos. Essa cronologia coincide com os dados da Wind Information, que mostram que a matrícula na primeira série em 2023 foi a maior em duas décadas — pouco antes de despencar novamente em 2024, o ano em que seu filho começou a estudar.

Os preços caem ainda mais porque ninguém compra

O mercado imobiliário ainda não se recuperou da crise que começou no final de 2020. As ações governamentais — tanto nacionais quanto locais — pouco fizeram para conter a queda. Desde setembro passado, uma série de medidas foi implementada, mas elas mal surtiram dent. Os preços de imóveis novos caíram em maio no ritmo mais acelerado em sete meses, afirmou Larry Hu, economista-chefe para a China da Macquarie. Já são dois anos consecutivos de queda nos preços.

As vendas estão caindo na mesma proporção. Na primeira quinzena deste mês, as vendas de imóveis novos em 30 das principais cidades da China caíram 11% em relação ao ano anterior. Isso é pior do que a queda de 3% registrada em maio. Hu acrescentou que, embora o governo esteja tentando apoiar o mercado, nada disso está estancando a sangria.

Goldman Sachs prevê uma desaceleração no crescimento da vida urbana nos próximos anos. Isso acaba com o que restava da história de crescimento. Wu concordou. Ele disse que o verdadeiro impacto da crise demográfica da China no mercado imobiliário não será sentido de uma vez. Levará décadas. Ainda assim, ele ressaltou que “parte desse declínio será compensada pela urbanização contínua e pela demanda por melhorias nas residências”. Mas, no momento, essas melhorias não estão acontecendo com a rapidez necessária.