中国の住宅市場は沈んでおり、それを救える人はもういない

中国の住宅市場は崩壊しており、それを救う人はもういない。デベロッパーは行き詰まり、買い手は姿を消し、人口は崖から落ちている。

この国の不動産の混乱は今年始まったものではない。2020年後半から螺旋状に悪化しており、今や最後の杭は人口統計学的要因だ。住宅を購入できる人が減っている。つまり、空のアパートが増え、住宅販売が減り、不動産セクターが現実的な解決策もなく出血している。

数字は残酷だ。ゴールドマン・サックスは今週、中国の都市部における新築住宅需要が2017年の2,000万戸から減少し、年間500万戸未満で停滞していると述べた。

問題は単純だ。出生する人が減り、死ぬ人が増え、都市には成長の余地が残っていない。「人口減少と都市化の鈍化は、住宅に対する人口統計学的需要の減少を示唆している」と、銀行の経済学者は月曜日のレポートで述べた。これはCNBCによって報道された。

赤ちゃんが少なく、買い手が少なく、売れる家が少ない

世界銀行は、中国の人口が2035年までに現在の14億1,000万人から13億9,000万人未満に縮小すると予想している。エコノミスト・インテリジェンス・ユニットのシニアエコノミスト、Tianchen Xu氏は、この減少は出生数の減少と、高齢化に伴う死亡数の増加によるものだと述べた。

ゴールドマン・サックスは、これが今十年間で毎年住宅需要を50万戸減少させ、2030年代にはその打撃がさらに大きくなり、毎年140万戸の住宅販売が減少すると付け加えた。2010年代には、人口増加が毎年150万戸の需要を追加していた。それが今では完全に逆転している。

国はそれを修正しようとした。2016年、北京は一人っ子政策を終了させた。彼らはまた、子供をもっと持つよう人々を促すために現金インセンティブを推進した。しかし、どれも効果なかった。出生率は低下し続けた。Xu氏は、これらの政策は貧しい所得、不安定な雇用、子供を持つことの高コストといった現実的な問題を解決しないため、「限られた効果」しかないと言った。また、多くの若者が結婚を遅らせ、キャリアを選んだり、家族を持つことに全く興味を持ったりしていると述べた。

その崩壊は学校にも現れています。過去2年間で、中国教育部のデータによると、ほぼ3万6,000園の幼稚園が 中国全体で閉鎖されました。また、システムから消えた就学前児童は1,000万人以上です。

小学校の数は2022年から2024年の間に約1万3,000校減少し、かつて主要な近隣地域で価格を押し上げていた教育ベースの住宅需要が消えつつある。

人々はかつて、名門校の近くに住むためにプレミアムを支払っていた。今、それらのプレミアムは消えつつある。ダイワキャピタル・マーケットズの不動産アナリスト、William Wu氏は、子供が減り、入学規則が変化したことで、これらの住宅は同じ価値を保てなくなっていると述べた。地方政府もまた、かつて価格を押し上げていた学区制の学校アクセスを縮小している。

北京のある母親は、CNBCに対し、2年前に都市の平均価格の2倍でアパートを購入したと語った。それは7歳の子供が良い公立学校に入るためだった。しかし、今その物件は20%安くなっている。このタイムラインは、Wind Informationのデータと一致しており、2023年の1年生の入学数は20年ぶりの高水準だったが、子供が学校に入った2024年に再び急落したことを示している。

誰も買わないため、価格はさらに下落

不動産市場は2020年後半に始まった暴落から回復していない。政府の行動（国レベルおよび地方レベル）は、それを遅らせるのにほとんど役立たなかった。昨9月以来、一連の措置が講じられたが、ほとんど影響を与えなかった。マックアリーの中国首席エコノミスト、Larry Hu氏は、5月の新築住宅価格は7ヶ月ぶりの最速ペースで下落したと述べた。価格下落は2年連続となっている。

販売も急速に減少している。今月の前半、中国の主要30都市における新築住宅の販売数は前年同月比11%減少した。これは5月の3%減少よりも悪い数字だ。フー氏は、政府が市場を支援しようとしているにもかかわらず、出血（損失）を止めるものはないと付け加えた。

ゴールドマンは、都市部の生活増加が今後数年間で鈍化すると予想している。それが成長ストーリーの残りを殺す。Wuも同意した。彼は、中国の人口統計学的崩壊が不動産に与える実際の影響は一度に来ないだろう。数十年かかるだろうと述べた。それでも、彼は「この減少の一部は、継続的な都市化と住宅アップグレード需要によって相殺されるだろう」と指摘した。しかし、現在、それらのアップグレードは十分に速く来ていない。