Chinas schwächelnder Wohnungsmarkt ist viel schlechter, als es aussieht

Chinas schwächelnder Wohnungsmarkt wird in diesem Jahr einen stärkeren Rückgang erleben als bisher angenommen, was das fünfte Jahr in Folge des Rückgangs markiert und jede Hoffnung auf Erholung zurückstellt, so ein am Donnerstag von S&P Global Ratings veröffentlichter Bericht.

Das Rating-Unternehmen erwartet nun, dass der Verkauf neuer Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr um 8 % sinkt, was einem Wert zwischen 1,23 Billionen US-Dollar (8,8 Billionen Yuan) und 1,26 Billionen US-Dollar (9 Billionen Yuan) entspricht. Dies markiert eine signifikante Abweichung von der früheren Prognose des Unternehmens im Mai, als Analysten nur einen Rückgang von 3 % vorhergesagt hatten. 

Damals dachten Experten, dass Handelsspannungen und andere externe Druckfaktoren die chinesischen Behörden dazu zwingen würden, größere Programme zur Stützung des Wohnungsmarktes, erklärte Edward Chan von S&P Global Ratings in Kommentaren gegenüber CNBC.

Der Hauptfaktor hinter der düsteren Prognose ist einfach: Käufer sind nach wie vor nervös beim Hauskauf. „Daher muss die Regierung den Sektor und die Nachfrage weiterhin unterstützen, um das Vertrauen der Hauskäufer wiederherzustellen“, sagte Chan erklärte.

Im vergangenen September haben chinesische Führer ein wichtiges Treffen abgehalten, auf dem sie sich verpflichteten, den Abwärtstrend im Immobiliensektor zu stoppen. Nach der Einführung mehrerer neuer Politiken im vergangenen Jahr scheint die politische Energie hinter zusätzlichen Unterstützungsmaßnahmen nachgelassen zu haben.

Chinas Immobilienmarkt schwächt sich ab, während die Lockerung der Politik nachlässt

S&P wies darauf hin, dass der fünfjährige Leitzinssatz für Kredite in China Rate, der als Referenzpunkt für die meisten Hypotheken dient, im Jahr 2025 bisher nur um 0,1 % gesunken ist. Das steht im Vergleich zu einem viel größeren Rückgang von 0,6 % im gesamten Jahr 2024, was darauf hindeutet, dass die Behörden die Politik nicht so kräftig lockern wie zuvor, selbst wenn der Wohnungsmarkt weiterhin unter Schwierigkeiten leidet.

Im vergangenen August haben drei der größten Städte des Landes Regeln gelockert, die zuvor beschränkt hatten, wie viele Immobilien Menschen besitzen durften. Aber diese Änderungen betrafen hauptsächlich Häuser in weniger attraktiven äußeren Bereichen der Städte, so die Analyse von S&P.

„Wenn die Nachfrage zuerst in den Städten der höheren Stufe stabilisiert werden kann, insbesondere zuerst in den Städten der ersten Stufe [größten], würde das wahrscheinlich dazu beitragen, dass sich die Erholung der Nachfrage nachhaltiger entwickelt“, bemerkte Chan.

Die Aussicht, den Tiefpunkt in Chinas Immobilienkrise zu erreichen, scheint nun weiter entfernt als zuvor. Bei der aktuellen Projektion von 9 Billionen Yuan oder weniger für dieses Jahr wird Chinas Immobilien Marktkapitalisierung innerhalb von vier Jahren um die Hälfte geschrumpft sein, von 18,2 Billionen Yuan im Jahr 2021, zeigen die Zahlen von S&P.

Das Unternehmen erwartet einen weiteren Rückgang von 6 % bis 7 % im nächsten Jahr, wobei die Hauspreise im Primärmarkt um 1,5 % bis 2,5 % fallen werden.

Regierungsunterstützung hebt die schwache Wohnnachfrage nicht an

Seit vielen Jahren kauften chinesische Hauskäufer typischerweise Wohnungen, bevor der Bau abgeschlossen war. Als Entwickler in Geldnöte gerieten und die Bauarbeiten stockten, litt das Vertrauen der Käufer. Dies führte dazu, dass die Behörden im vergangenen Jahr eine „White-List“ einrichteten, um Finanzierung für genehmigte, unvollendete Entwicklungen bereitzustellen.

Bis August stieg der unverkaufte Wohnungsbestand auf 762 Millionen Quadratmeter, von 753 Millionen Quadratmeter im Dezember 2024, laut S&P-Daten.

Chan sagte, die Regierung habe hart daran gearbeitet, den Menschen zu versichern, dass der Erhalt ihrer Wohnungen kein Problem mehr sei. Er erklärte, dass das eigentliche Problem darin besteht, dass die Gesamt nachfrage im ganzen Land schwächer erscheint als erwartet.

Für die Zukunft glaubt Chan, dass die Behörden weiterhin mit Unterstützungsmaßnahmen eingreifen werden, auch wenn es allmählich geschieht, wann immer der Markt Anzeichen von Schwäche zeigt.

Im vergangenen August brachten sowohl die Lockerung einiger Kaufbeschränkungen als auch eine bemerkenswerte öffentliche Erklärung des chinesischen Premierministers Li Qiang, der die anhaltenden Probleme im Immobiliensektor und den Bedarf an größeren Maßnahmen anerkannte, die Nachrichten.

Im darauffolgenden Monat stiegen die Verkäufe unter Chinas Top-100-Entwicklern um 0,4 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres, berichtete S&P unter Berufung auf Branchenfiguren.

Während Entwickler darum kämpfen, über Wasser zu bleiben, deutete der Bericht darauf hin, dass „das Ergebnis ein kleinerer Markt sein könnte, aber auch ein gesünderer und widerstandsfähigerer Sektor.“