중국 부동산 시장의 어려움은 겉보기보다 훨씬 심각하다

S&P 글로벌 레이팅스가 목요일 발표한 보고서에 따르면, 중국의 어려운 부동산 시장은 예상보다 올해 더 급격한 침체를 보일 것이며, 이는 5년 연속 하락세를 기록하고 회복에 대한 희망을 다시 뒤로 미루게 될 것입니다.

이 신용 평가 기관은 이제 작년 대비 신규 주택 판매가 8% 감소하여 1조 2,300억 달러(8조 8,800억 위안)에서 1조 2,600억 달러(9조 위안) 사이가 될 것으로 예상합니다. 이는 분석가들이 작년 5월 3%의 감소만 예측했던 이전 전망에서 상당한 변화입니다. 

당시 전문가들은 무역 긴장과 기타 대외 압력이 중국 당국으로 하여금 경기 부양을 위한 더 큰 프로그램을 도입하도록 강요할 것이라고 생각했다. 부동산 부문에,라고 S&P 글로벌 레이팅스의 에드워드 찬은 CNBC와의 인터뷰에서 설명했다.

어두운 전망의 주요 요인은 간단하다. 구매자들은 여전히 주택 구매에 대해 우려를 나타내고 있다. “따라서 정부는 주택 구매자들의 신뢰를 회복하기 위해 해당 부문과 수요를 지속적으로 지원해야 한다”고 찬은 말했다..

작년 9월, 중국 지도자들은 부동산 하락세를 멈추겠다는 약속을 담은 중요한 회의를 가졌습니다. 그러나 작년 여러 새로운 정책을 도입한 후, 추가 지원 조치 뒤에 있는 정치적 에너지는 약해진 것으로 보입니다.

정책 완화 속도가 둔화되면서 중국 부동산 시장 약세

S&P는 중국의 5년물 대출 우대금리(LPR)가 2025년 현재까지 0.1%만 하락했다고 지적했습니다. 이는 2024년 내내 0.6%의 큰 인하와 비교되는 수치로, 부동산 부문이 여전히 어려움을 겪고 있음에도 불구하고 당국이 이전만큼 강력하게 정책을 완화하지 않고 있음을 시사합니다., 대부분의 주택 대출의 기준점이 되는 이 지표가 2025년 현재까지 0.1%만 하락했다고 지적했다. 이는 2024년 내내 0.6%의 큰 폭 인하와 비교할 때, 주택 부문이 여전히 어려움을 겪고 있음에도 당국이 이전만큼 강력하게 정책을 완화하지 않고 있음을 시사한다.

작년 8월, 국가에서 가장 큰 세 도시가 사람들이 소유할 수 있는 부동산 수를 제한했던 규칙을 완화했습니다. 그러나 S&P의 분석에 따르면 이러한 변화는 주로 도시의 덜 매력적인 외곽 지역의 주택에 영향을 미쳤습니다.

“특히 1선 도시(최대 도시)를 포함한 고도급 도시에서 먼저 수요가 안정화된다면, 이는 수요 회복의 궤적이 더 지속 가능하도록 하는 데 도움이 될 것”이라고 찬은 지적했다.

중국 부동산 위기의 바닥을 찍을 전망은 이전보다 더 멀어 보인다. 올해 9조 위안 이하로 전망되는 현재 수치에 따르면, 중국의 부동산 시장 , S&P의 자료에 따르면 2021년의 18.2조 위안에서 4년 만에 절반으로 축소될 것으로 보인다.

이 회사는 내년 추가 6%에서 7%의 하락을 예상하며, 1차 시장의 주택 가격은 1.5%에서 2.5% 하락할 것입니다.

정부 지원이 약한 주택 수요를 끌어올리지 못함

수년간 중국 주택 구매자들은 일반적으로 건축이 완료되기 전에 아파트를 구매했습니다. 개발자들이 자금난에 부딪히고 건설 작업이 중단되자 구매자 신뢰도가 타격을 받았습니다. 이로 인해 당국은 작년 승인된 미완성 개발 프로젝트에 자금을 제공하기 위해 ‘화이트리스트’를 만들었습니다.

S&P 데이터에 따르면 8월까지 미판매 주택 재고는 2024년 12월의 7억 5,300만 제곱미터에서 7억 6,200만 제곱미터로 증가했습니다.

찬은 정부가 사람들이 아파트를 수령하는 문제가 더 이상 없음을 보장하기 위해 노력해 왔다고 말했다. 그는 실제 문제는 전국적인 전반적인 수요가 예상보다 약해 보인다고 설명했다.

앞으로 찬은 당국이 시장이 약세 징후를 보일 때마다 점진적으로라도 지원 조치를 계속 취할 것이라고 믿습니다.

작년 8월에는 일부 구매 제한 완화와 함께 리창 중국 총리가 지속적인 부동산 문제와 더 큰 조치의 필요성을 인정하는 주목할 만한 공개 발언이 있었습니다.

그 달 이후, 중국 상위 100개 개발업체의 판매는 전년 동기 대비 0.4% 증가했으며, 이는 S&P가 업계 수치를 인용하여 보고한 것입니다.

개발사들이 생존을 위해 싸우는 동안, 보고서는 “결과는 더 작은 시장이 되겠지만, 더 건강하고 회복력 있는 부문이 될 수도 있다”고 제안했습니다.