Le secteur immobilier en difficulté en Chine est bien pire qu'il n'y paraît

Le secteur immobilier en difficulté en Chine connaîtra un ralentissement plus marqué cette année que prévu précédemment, marquant la cinquième année consécutive de baisse et repoussant tout espoir de reprise, selon un rapport publié jeudi par S&P Global Ratings.

L'agence de notation de crédit s'attend désormais à ce que les ventes de maisons neuves baissent de 8 % par rapport à l'année dernière, se situant entre 1,23 billion de dollars (8,8 billions de yuans) et 1,26 billion de dollars (9 billions de yuans). Cela marque un changement significatif par rapport à la prévision précédente de l'agence en mai, lorsque les analystes n'avaient prévu qu'une baisse de 3 %. 

À l'époque, les experts pensaient que les tensions commerciales et d'autres pressions externes forceraient les autorités chinoises à lancer de plus grands programmes pour soutenir le secteur immobilier, a expliqué Edward Chan de S&P Global Ratings, dans des commentaires à CNBC.

Le facteur principal derrière les perspectives plus sombres est simple : les acheteurs restent nerveux à l'idée d'acheter des maisons. « Donc, le gouvernement devra continuer à soutenir le secteur et la demande pour aider à restaurer la confiance des acheteurs de maisons », a déclaré Chan a déclaré.

En septembre dernier, les dirigeants chinois ont tenu une réunion importante où ils se sont engagés à arrêter le glissement immobilier. Cependant, après avoir introduit plusieurs nouvelles politiques l'année dernière, l'élan politique derrière les mesures de soutien supplémentaires semble s'être affaibli.

Le marché immobilier chinois s'affaiblit alors que l'assouplissement des politiques ralentit

S&P a souligné que le taux de prêt prime chinois à cinq ans taux, qui sert de point de référence pour la plupart des prêts immobiliers, n'a diminué que de 0,1 % en 2025 jusqu'à présent. Cela se compare à une baisse beaucoup plus importante de 0,6 % tout au long de 2024, suggérant que les autorités ne desserrent pas la politique aussi vigoureusement qu'auparavant, même avec le secteur immobilier toujours en difficulté.

En août dernier, trois des plus grandes villes du pays ont assoupli les règles qui limitaient le nombre de propriétés que les gens pouvaient posséder. Mais ces changements ont principalement affecté les maisons dans les zones extérieures moins attrayantes des villes, selon l'analyse de S&P.

« Si la demande peut être stabilisée en premier dans les villes de niveau supérieur, en particulier dans les villes de premier niveau [les plus grandes] en premier, cela aiderait probablement la trajectoire de la reprise de la demande à être plus durable », a noté Chan.

La perspective d'atteindre le point bas dans la crise immobilière chinoise semble désormais plus éloignée qu'auparavant. À la projection actuelle de 9 billions de yuans ou moins pour cette année, le secteur immobilier chinois capitalisation aura diminué de moitié en quatre ans, passant de 18,2 billions de yuans en 2021, selon les chiffres de S&P.

L'agence anticipe une baisse supplémentaire de 6 % à 7 % l'année prochaine, avec des prix de l'habitat sur le marché primaire en baisse de 1,5 % à 2,5 %.

Le soutien gouvernemental ne parvient pas à stimuler la faible demande immobilière

Pendant de nombreuses années, les acheteurs de maisons chinois achetaient généralement des appartements avant la fin de la construction. Lorsque les promoteurs ont rencontré des problèmes d'argent et que les travaux de construction se sont arrêtés, la confiance des acheteurs a été ébranlée. Cela a conduit les autorités à créer une « liste blanche » l'année dernière pour fournir des fonds pour les développements inachevés approuvés.

En août, le stock de logements invendus est passé à 762 millions de mètres carrés, contre 753 millions de mètres carrés en décembre 2024, selon les données de S&P.

Chan a déclaré que le gouvernement a travaillé dur pour rassurer les gens sur le fait que recevoir leurs appartements n'est plus un problème. Il a expliqué que le véritable problème est que la demande globale dans tout le pays semble plus faible que prévu.

Pour l'avenir, Chan croit que les autorités continueront à intervenir avec des mesures de soutien, même progressivement, chaque fois que le marché montrera des signes de faiblesse.

Le mois d'août dernier a apporté à la fois l'assouplissement de certaines restrictions d'achat et une déclaration publique notable du Premier ministre chinois Li Qiang reconnaissant les problèmes immobiliers en cours et la nécessité d'actions plus importantes.

Le mois suivant, les ventes parmi les 100 plus grands promoteurs de Chine ont augmenté de 0,4 % par rapport à la même période un an plus tôt, a rapporté S&P, citant des chiffres du secteur.

Alors que les promoteurs luttent pour survivre, le rapport suggère que « le résultat pourrait être un marché plus petit, mais aussi un secteur plus sain et plus résilient. »