Le marché immobilier américain a atteint un niveau historiquement bas. Les taux d'intérêt hypothécaires, les prix des logements et les loyers sont devenus inabordables.
Les acheteurs se retirent du marché. Les locataires sont au bord de la faillite. Les promoteurs gèlent leurs projets. Et les analystes disent ce que personne ne veut entendre : cette situation commence à ressembler étrangement à un précédent. Les signaux d’alarme sont si nombreux que l’on compare le marché actuel à la période précédant la crise de 2008.
Les taux hypothécaires se situent actuellement autour de 6,82 % (en juillet 2025). C'est plus du double de la moyenne de 2,99 % enregistrée mi-2021. Parallèlement, les prix de l'immobilier ont bondi de plus de 45 % depuis 2020. Le prix moyen d'une maison aux États-Unis est désormais de 355 328 dollars, soit une hausse de 2,7 % par rapport à l'année dernière. Il n'est donc pas surprenant que les acheteurs se montrent plus prudents.
Les données de Realtor.com montrent que les ventes de maisons neuves ont atteint leur plus bas niveau en 30 ans ce printemps. Et 15 % des transactions en cours ont été annulées rien qu'en juin.
Les loyers grèvent les revenus à mesure que les logements disparaissent
Mais cette crise frappe encore plus durement les locataires. Une enquête approfondie du Daily Upside révèle que les États-Unis manquent désormais de 7,1 millions de logements locatifs abordables. Pour 100 locataires à faibles revenus, il n'existe que 35 logements. Cela signifie que 75 % de ces locataires consacrent plus de la moitié de leurs revenus au loyer.
Cette situation critique se traduit par une hausse alarmante du nombre de sans-abri aux États-Unis, qui a connu sa plus forte augmentation depuis la Grande Récession. De plus en plus de familles dorment dans leur voiture ou sont contraintes de vivre dans des logements collectifs. Ce ne sont pas seulement les Américains qui en souffrent. Même les familles de la classe moyenne peinent à joindre les deux bouts, le loyer engloutissant tout leur budget.
Alors que les acheteurs hésitent, de nombreux vendeurs restent inflexibles. Au lieu de négocier, ils retirent purement et simplement leurs biens du marché. Un récent rapport de Realtor.com indique que les retraits de biens ont bondi de 35 % depuis le début de l'année et de 47 % par rapport à l'année dernière à la même période.
Parallèlement, le nombre d'annonces actives n'a progressé que de 28,4 % et 31,5 % respectivement. Les vendeurs du Sud et de l'Ouest subissent une pression accrue, l'offre de logements augmentant et les délais de vente dépassant les niveaux d'avant la pandémie. En revanche, dans l'Est et le Nord, les prix de l'immobilier ont légèrement augmenté, malgré la baisse des ventes.
Les entreprises de construction réduisent leurs dépenses face au ralentissement du secteur
Si l'on tient compte de la situation du secteur de la construction, le tableau est encore plus sombre. Le marché du neuf a considérablement ralenti. Les mises en chantier ont chuté de 10 % sur un an et la confiance des constructeurs a atteint des niveaux jamais vus depuis 2012.
Certaines régions du pays, comme la Floride et le Texas , risquent désormais de se retrouver avec un surplus de logements. Ces deux États ont connu un boom de la construction pendant la pandémie, mais la demande a maintenant chuté. Parallèlement, dans les villes surpeuplées, le problème inverse se pose : une offre insuffisante et aucune solution concrète pour y remédier.
La répartition inégale des logements n'est qu'une partie du problème. Sur les marchés dominés par la spéculation technologique ou crypto, les investisseurs sont de retour et sèment le chaos. Depuis le retour de Donald Trump à la Maison-Blanche en début d'année, la confiance des investisseurs dans les cryptomonnaies a de nouveau explosé.
Sa décision récente de promulguer la première loi relative aux cryptomonnaies la semaine dernière n'a fait qu'attiser les tensions. Désormais, certains quartiers voient leur marché immobilier se retrouver pris dans les tourbillons volatils des investissements liés aux cryptomonnaies. Résultat ? Une imprévisibilité accrue sur un marché déjà en pleine dérive.
La crise de 2008 a débuté lorsque les banques ont accordé des prêts immobiliers risqués à des personnes ayant un mauvais historique de crédit, souvent qualifiées d'emprunteurs subprimes. Ces prêts ont été intégrés à des produits financiers complexes et vendus à des investisseurs du monde entier.
