La ricchezza dell'IA guida una “scarsità di ville” a San Francisco mentre le offerte superano i 50
- Un'ondata di ricchezza proveniente da aziende AI come OpenAI e Anthropic ha trasformato San Francisco nel mercato immobiliare più caldo e competitivo degli Stati Uniti.
- Anche offerte in contanti da 25 milioni di dollari e stipendi a sei cifre vengono ormai esclusi per via dei prezzi.
- Le poste in gioco stanno aumentando ora che entrambi i giganti dell'IA si avvicinano a un'IPO che potrebbe liberare fortune ben più grandi.
Il mercato immobiliare di San Francisco sta vivendo un enorme cambiamento. È passato dall'essere una città sinonimo di declino urbano in epoca pandemica al mercato immobiliare più caldo del paese.
Il boom dell'IA è responsabile di questo ribaltamento. I dipendenti ricchi delle aziende IA stanno escludendo le case pronte per il trasloco al punto che le offerte in contanti di 25 milioni di dollari sono considerate troppo basse nel mercato immobiliare in questo momento.
Da spazi ufficio vuoti a open house con 50 offerenti
San Francisco era un posto completamente diverso tre anni fa. La città ha perso oltre 60.000 residenti dal 2020 al 2022 mentre il lavoro da remoto è aumentato a causa della pandemia. Il prezzo di vendita mediano di una casa era di soli 1,28 milioni di dollari a gennaio 2023, in calo dal suo massimo di 1,68 milioni di dollari della primavera precedente.
Quella recessione è finita. Il prezzo mediano delle case è è aumentato aumentato del 25% negli ultimi dodici mesi, e Paul Kitchen, un agente immobiliare, racconta come alcuni annunci abbiano attirato fino a 50 offerte.
“Devi ridere solo perché è così ridicolo e così oltraggioso”, ha detto Kitchen, descrivendo scenari in cui gli acquirenti di fascia alta offrono 25 milioni di dollari in contanti ma finiscono comunque senza una casa.
Perché i soldi dell'IA sembrano essere diversi
San Francisco ha beneficiato di precedenti boom tecnologici, ma il boom dell'IA è diverso in quanto concentra la ricchezza nelle mani di pochi. La maggior parte delle aziende IA in attività non è ancora quotata in borsa, quindi i soldi sono nelle mani di un ristretto gruppo di dipendenti e investitori.
L'importo della ricchezza cartacea in gioco è enorme. Gli attuali ed ex dipendenti di OpenAI potrebbero potenzialmente possedere circa 135 miliardi di dollari di equity dopo le tasse se l'azienda IA fa IPO alla sua valutazione prevista, con i dipendenti di Anthropic che aggiungono altri ~63 miliardi di dollari.
Entrambe le fortune valgono quasi il 33% del patrimonio immobiliare di San Francisco per valore. Sia OpenAI che Anthropic intendono quotarsi in borsa, affittando ciascuno circa 1 milione di piedi quadrati di spazio ufficio a San Francisco negli ultimi due anni e riportando i dipendenti in ufficio.
Gli inquilini e gli acquirenti a basso reddito sono esclusi
La pressione non si ferma in alto, poiché i giovani lavoratori tecnologici altamente pagati pagano 10.000 dollari al mese di affitto mentre alcuni annunci immobiliari ricevono centinaia di richieste in poche ore. Il prezzo medio dell'affitto a San Francisco è aumentato di oltre 1.000 dollari in un anno, raggiungendo circa 4.600 dollari, rendendo San Francisco il mercato degli affitti più costoso, appena sopra New York.
Le famiglie con reddito ordinario stanno peggio. Basato su un maggio 2026 un'analisi di Realtor.com e della National Association of Realtors, solo il 2,1% degli annunci di marzo era accessibile a un nucleo familiare con un reddito di 75.000 dollari all'anno. Questo equivale a soli 2.475 case.
Una storia di due hub tecnologici
Il boom dell'IA non sembra essere ovunque. Città come Seattle hanno registrato un calo dei prezzi delle case, con Seattle che ha visto i prezzi scendere del 3,6% a 809.479 dollari a causa dei licenziamenti presso Amazon e Microsoft.
Nel frattempo, il prezzo di vendita mediano di luglio a San Francisco è aumentato del 6% su base annua a 1,6 milioni di dollari mentre gli annunci attivi sono diminuiti del 18,4%, il calo più marcato dell'inventario nel paese.
Nel Q1, il flusso di trasferimenti di case da San Francisco a Seattle è sceso a 369 persone, in calo da oltre 5.100 nel 2021. “L'IA sta riorganizzando il mercato del lavoro tecnologico, con San Francisco e Seattle che rappresentano due lati di quella transizione”, ha dichiarato Chen Zhao, capo della ricerca economica di Redfin ha detto.
Qual è il prossimo passo di San Francisco?
I funzionari della città stanno cercando di aumentare l'offerta di case. San Francisco ha approvato il Family Zoning Plan in legge nel dicembre 2025 per fare spazio a un'edilizia più densa in più quartieri. Permette anche riforme e aiuterà a convertire gli spazi ufficio vuoti in case.
Gli spazi ufficio avevano un tasso di vacanza del 34,4% alla fine del 2025. Se questa costruzione arriverà abbastanza velocemente da fare la differenza è la domanda aperta, con la domanda che supera ancora il numero di case in vendita.
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Domande frequenti
Perché i prezzi delle case a San Francisco stanno salendo così velocemente?
Una concentrazione di ricchezza proveniente da aziende AI come OpenAI e Anthropic sta inondando un mercato con offerta limitata di immobili pronti per l'uso, spingendo il prezzo di vendita mediano su un aumento del 25% anno su anno secondo i dati di Compass.
Fino a che punto sono diventate estreme le guerre d'offerta?
L'agente di Compass Paul Kitchen ha dichiarato alla NPR che alcune proprietà hanno ricevuto fino a 50 offerte; persino offerte interamente in contanti da 25 milioni di dollari o più sono state superate, mentre 44 vendite di giugno sono state chiuse almeno 1 milione di dollari sopra il prezzo richiesto.
Come si stanno divergendo i mercati immobiliari di San Francisco e Seattle?
La mediana di luglio a San Francisco è aumentata del 6% raggiungendo 1,6 milioni di dollari, mentre le liste sono calate del 18,4%, mentre la mediana di Seattle è scesa del 3,6% a 809.479 dollari, nell'ombra delle paure di licenziamenti tecnologici presso Amazon e Microsoft.
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Hannah Collymore
Hannah è una scrittrice e redattrice con quasi un decennio di esperienza nella scrittura di blog e nella copertura di eventi nel settore delle criptovalute. Presso Cryptopolitan, Hannah contribuisce alla pagina delle notizie, riportando e analizzando gli ultimi sviluppi nei settori DeFi, RWA, regolamentazione crypto, intelligenza artificiale e tecnologie emergenti. Si è laureata all'Arcadia University con una laurea in Amministrazione Aziendale.
