Foto da Odent Trump instruiu a Fannie Mae e a Freddie Mac a comprarem US$ 200 bilhões em títulos lastreados em hipotecas, colocando a Casa Branca diretamente no financiamento imobiliário e pressionando as taxas de juros das hipotecas para baixo.
Essa decisão abalou o mercado, reduziu os prêmios de risco dos novos títulos hipotecários e impulsionou as ações das construtoras.
Isso não vem do Federal Reserve. Vem diretamente do presidentedentE não é uma sugestão.
Caso as agências concretizem a compra integral, será a primeira vez na história dos EUA que um presidente emdent ordena esse tipo de aquisição direta de ativos por meio de gigantes imobiliários apoiados pelo governo.
Trump assume o controle da política hipotecária e marginaliza o Fed
Normalmente, o Fed é quem dita as regras quando se trata de taxas de juros. Eles compram títulos do Tesouro e títulos hipotecários, mas apenas quando acham que a economia precisa de ajuda. Não é o caso aqui. Trump está fazendo isso para reduzir os custos das hipotecas... rapidamente.
O valor de 200 bilhões de dólares não é tão grande quanto o que o Fed já fez no passado, mas ainda é suficiente para reduzir as taxas de juros em cerca de 0,25%, segundo analistas.
E os efeitos apareceram rapidamente. Desde o anúncio, os spreads dos títulos hipotecários caíram 0,18 ponto percentual, segundo a Bloomberg. Esse tipo de mudança não acontece por si só. Ela ocorreu logo após a ordem.
Bill Pulte, que lidera a Agência Federal de Financiamento Imobiliário, não se conteve. "Essa é a vantagem de administrar as coisas como empresas: você tem opções para o seu cash", disse ele. "Estamos focados em utilizar a Fannie Mae e a Freddie Mac de uma forma que nenhum outrodent fez."
Nem todos gostaram do que viram. Kirill Krylov, da Baird & Co., considerou isso um sinal de alerta. "A compra de ativos com o intuito explícito de manipular as taxas de hipoteca reintroduz o risco político em um mercado que passou mais de uma década tentando se distanciar de tais práticas", escreveu ele.
Tudo isso acontece após meses de pressão de Trump, que vinha dizendo ao Fed para cortar as taxas de juros. Agora ele está fazendo do seu jeito, sem esperar. Ele deixou claro que, se o Fed não agir rápido o suficiente, ele mesmo agirá.
Jeffrey Gordon, da Faculdade de Direito de Columbia, também não se esquivou da questão. "O fato de o Poder Executivo empreender o que equivale a uma forma de política monetária estabelece um novodent e mina a independência do Fed", afirmou. Ele ressaltou que a acessibilidade à habitação não está no mandato do Fed, mas o mercado hipotecário ainda está atrelado à forma como as taxas são definidas em geral.
A Casa Branca pressiona as GSEs enquanto crescem as dúvidas sobre o IPO
Antes da crise de 2008, osdentnão tinham esse tipo de controle. Mas, após o resgate financeiro, a Fannie Mae e a Freddie Mac passaram a ser monitoradas pelo governo. A maioria das administrações se manteve distante. Mas Trump não está seguindo essa estratégia. Sua equipe as vê como uma ferramenta para mudar o mercado de hipotecas, e está usando-a.
Rob Zimmer, representante da Community Home Lenders of America, afirmou que a diferença entre as taxas de juros dos títulos de 10 anos e as taxas de hipoteca tem sido muito alta por muito tempo. "Os jovens compradores têm sido prejudicados", disse. "Isso certamente ajudará os compradores de imóveis pela primeira vez, entre outros."
E agora as pessoas estão perguntando: o que acontecerá com o IPO? Trump havia falado sobre abrir o capital da Fannie Mae e da Freddie Mac. Mas esse novo plano torna isso incerto. As agências já haviam começado a comprar mais títulos nos bastidores. Isso parecia ser um trabalho preparatório para um IPO. Agora, ninguém tem certeza se é esse o caminho que está sendo seguido.
Vitaliy Liberman, da DoubleLine Capital, afirma que a ideia de uma transferência completa para o público provavelmente está descartada. "A percepção geral sobre o IPO é que o governo vai entregar as empresas totalmente ao público", disse ele. "Mas isso sugere que não acontecerá, porque eles entenderam que é uma ferramenta importante e, se a liberarem para o público, perderão o controle."
Investidores se preocupam com os lucros enquanto a Casa Branca mantém a pressão sobre
Odent não está falando sobre lucros para investidores. Ele está focado em manter as taxas de hipoteca baixas. É aí que reside a tensão. Analistas do JPMorgan foram diretos: há um conflito entre a pressão para reduzir os custos de empréstimo hoje e o dinheiro que Fannie Mae e Freddie Mac devem trazer a longo prazo.
Isso não é um projeto paralelo. Está se tornando fundamental para a estratégia habitacional e econômica de Trump. E está acontecendo em um momento em que o país enfrenta uma das piores crises de acessibilidade à moradia em décadas. Em vez de esperar a queda das taxas de juros, a Casa Branca está forçando a situação usando as GSEs (empresas patrocinadas pelo governo) para injetar mais dinheiro no sistema hipotecário.
Esta pode não ser a última vez. Não há nenhuma regra que impeça Trump de ordenar mais compras. A porta está aberta para mais. As GSEs já estão sob controle federal e, com esta ordem, esse controle só se intensificará.
Os mercados estão acompanhando de perto. Os investidores agora estão divididos entre investir em empresas que são instrumentos de políticas públicas ou abrir mão de lucros incertos. Mas Trump deixou claro: ele não terminou de usar essas ferramentas. E ninguém sabe onde isso vai parar.
