Благоприятные законы подпитывают бум токенизированной недвижимости

Принятие BlackRock токенизированных фондов денежного рынка (MMF) и обещание президента США Дональда Трампа принять больше про-криптографического законодательства на федеральном уровне вызвали renewed interest в токенизации — процессе перевода реальных активов на блокчейн в виде цифрового представления прав собственности. Благодаря встроенным смарт-контрактам токенизация автоматизирует доверие в транзакциях, позволяя хранить деньги и активы в цифровом эскроу на блокчейне. Доступ к активам открывается только после оплаты и доставки товара продавцом.

Токенизация реальных активов (RWA) широко рассматривается как ключевой шаг к финансовой трансформации. Она предлагает несколько преимуществ, включая более быструю и бесшовную обработку платежей, мобильные платежные решения и упрощенную интеграцию с цифровыми кошельками, все это поддерживается безопасными высокотехнологичными платформами. По мнению аналитиков, это долгожданное изменение вот-вот материализуется.

Токенизация недвижимости: самый динамичный сегмент рынка

Токенизация недвижимости значительно способствует общему росту рынка. Этот сегмент стоил 2,7 млрд долларов в 2022 году, и недавний отчет прогнозирует, что он достигнет 16 трлн долларов к 2030 году. Недвижимость разделяется на доли в процессе, автоматизированном смарт-контрактами. Один или несколько инвесторов затем могут покупать недвижимость частями через эти токены.

Одним из ведущих игроков в сегменте является Blocksquare, платформа, использующая технологию блокчейн для токенизации недвижимости. Blocksquare предоставляет инфраструктуру для токенизации недвижимости, преобразуя права собственности в цифровые токены, которыми клиенты могут торговать на платформе. Ее протокол токенизации позволяет предпринимателям оцифровывать активы недвижимости с очень низкими затратами. Любую отдельную недвижимость можно конвертировать в 100 000 токенов, полностью или частично, предоставляя инвесторам стандартизированный и прозрачный процесс оцифровки. Если недвижимость стоит 1 млн долларов, каждый токен оценивается в 10 долларов. Клиент может продать свою недвижимость, не дожидаясь одного крупного клиента. Этот процесс применяется к любой форме законного владения. Продукты Blocksquare полагаются на блокчейны, такие как Ethereum и IPFS. Они разработаны с использованием лучших в своем классе фреймворков и спроектированы с учетом масштабируемости.

Blocksquare глобально активна, с токенизированными активами в 24 странах стоимостью более 140 млн долларов. Компания базируется в Словении и имеет филиал в Швейцарии, что делает ее особенно заинтересованной в европейском рынке. Она не является эмитентом токенов и может консультировать клиентов по вопросам юридического и регуляторного соответствия. Это важный момент, так как критики токенизации RWA обращают внимание на крайне сложный правовой ландшафт, включая тот факт, что токенизация активов может сделать их ценными бумагами, которые подлежат высоким затратам и регулированию различной сложности.

Навигация в новом регулировании MiCA 

Европа — высокодоходный рынок для токенизации, а наиболее заметным и релевантным региональным регулированием является MiCA (Regulation on Markets in Crypto-Assets). MiCA охватывает активы, которые не покрываются существующим законодательством об услугах финансового рынка в ЕС, включая NFT, платежные токены, утилитарные токены и т.д. Она направлена на поддержку инноваций в криптоактивах при высоком уровне защиты инвесторов и потребителей. Blocksquare намерена подготовить руководства для своих клиентов, чтобы помочь выпускать токены в соответствии с MiCA. Вторая часть регулирования вступила в силу 30 декабря 2024 года. 2025 год встречает индустрию требованиями по предотвращению рыночных злоупотреблений и лицензированию поставщиков услуг криптоактивов (CASP). 

В июне 2024 года ЕС внедрил первую часть MiCA, изначально сосредоточившись на электронных денежных токенах (EMT) и токенах, обеспеченных активами (ART), как основных типах криптоактивов. Это заложило основу для единого рынка, чтобы определить, какие типы услуг и активов предлагать и регулировать.

В контексте MiCA токенизация создает цифровые представления денег, товаров, титулов, драгоценных металлов, прав интеллектуальной собственности, экономических прав, связанных с недвижимостью и т.д. Например, ARTs получают свою стоимость от комбинации активов, таких как товары, фиатные валюты или другие крипто. MiCA классифицирует токенизацию драгоценных металлов как ART. EMTs фокусируются исключительно на оцифровке фиатных валют и привязаны к одной конкретной.

MiCA служит сильной точкой входа для поощрения инноваций в ЕС. Другие юрисдикции принимают ее в качестве надежной справочной точки. Аналогично, существующие крипто-сообщества обычно относятся к ней благоприятно. Тем не менее, она не всеобъемлюща. Предположим, что предложение токенизированной недвижимости квалифицируется как финансовый инструмент в соответствии с директивой ЕС, такой как MiFID II. В этом случае оно выходит за рамки MiCA и регулируется существующими законами о ценных бумагах. С другой стороны, токены, предоставляющие доступ к услугам недвижимости, могут квалифицироваться как утилитарные токены, но требования MiCA все равно будут применяться, если они явно не освобождены.

Швейцария против ЕС: Гонка за доминирование в токенизации 

В ноябре 2024 года Ассоциация финансовых рынков Европы (AFME) предложила политические рекомендации по развитию технологии распределенного реестра (DLT) и токенизации в ЕС, решая такие проблемы, как те, которые создает Регламент о центральных депозитариях ценных бумаг (CSDR). Хотя DLT может выполнять ключевые функции, такие как ведение учета, выплата процентов и поставка против платежа без центральных посредников, CSDR требует, чтобы публично торгуемые ценные бумаги регистрировались в центральном депозитарии ценных бумаг (CSD), что ограничивает внедрение токенизации. Такие страны, как Германия, Люксембург и Италия, приняли законы, благоприятные для DLT, позволяющие выпускать ценные бумаги через децентрализованные реестры без необходимости использования CSD. Однако эти ценные бумаги могут торговаться только вне биржи (over the counter) из-за ограничений CSDR, что стимулирует инновации в таких юрисдикциях, как Швейцария, с менее строгими рамками. AFME предупреждает, что без адаптации CSDR для учета DLT, ЕС рискует потерять свое лидерство в токенизации в пользу таких регионов, как Швейцария. Компании, присутствующие как в ЕС, так и в Швейцарии, находятся в уникальном положении, чтобы воспользоваться преимуществами обеих юрисдикций, оставаясь на переднем крае рынка токенизации.