有利法律助推代币化房地产热潮

BlackRock对代币化货币市场基金（MMFs）的拥抱，以及美国总统唐纳德·特朗普承诺在联邦层面带来更亲加密的立法，引发了对代币化的 renewed interest。代币化是将现实世界资产上链作为其所有权代表的过程。通过内置的智能合约，代币化使交易中的信任自动化，使得在区块链上以数字托管形式持有资金和资产成为可能。只有在付款完成且卖方交付产品后，才能访问这些资产。

将现实世界资产（RWA）代币化被广泛视为金融转型的关键一步。它提供了多项好处，包括更快、无缝的支付处理、移动支付解决方案以及与数字钱包的简化集成，所有这些都由安全的高科技平台提供支持。据分析师称，这一期待已久的转变即将实现。

房地产代币化：最具活力的市场细分

房地产资产的代币化显著推动了整体市场的增长。该细分市场在2022年的价值为27亿美元，最新报告预测到2030年将达到16万亿美元。房地产通过智能合约自动化的过程被分割成若干份额。随后，一个或多个投资者可以通过这些代币逐步购买该房产。

该领域的领先企业之一是 Blocksquare，这是一个利用区块链技术对房地产进行代币化的平台。Blocksquare 为房地产代币化提供基础设施，将房产权利转化为数字代币，客户可以在平台上交易这些代币。其代币化协议允许企业家以极低的成本将房地产资产数字化。任何单个房地产物业都可以转换为100,000个代币，可以是全部或部分转换，为投资者提供标准化且透明的数字化流程。如果该房产价值100万美元，每个代币的价值为10美元。客户无需等待大型买家即可出售其房产。该流程适用于任何常见的法律所有权形式。Blocksquare 的产品依赖于以太坊和IPFS等区块链。它们使用一流的框架开发，并旨在实现可扩展性。

Blocksquare 在全球范围内活跃，在24个国家拥有价值超过1.4亿美元的代币化资产。该公司总部位于斯洛文尼亚，在瑞士设有分公司，因此特别关注欧洲市场。它不是代币发行方，可以为客户提供法律和监管合规方面的建议。这一点非常重要，因为RWA代币化的批评者指出，法律环境非常复杂，包括代币化资产可能使其成为证券，从而受到高成本和不同复杂程度法规的约束。

应对新的MiCA法规 

欧洲是代币化极具利润的市场，最突出且相关的区域法规是MiCA（加密资产市场法规）。MiCA解决了欧盟现有金融服务立法未涵盖的资产，包括NFT、支付代币、实用型代币等。其目的是在保护投资者和消费者方面提供高水平保障，以支持加密资产创新。Blocksquare 打算为客户准备指南，以帮助发行符合MiCA要求的代币。该法规的第二部分于2024年12月30日生效。2025年，行业将面临关于防止市场滥用和加密资产服务提供商（CASP）许可的要求。 

2024年6月，欧盟实施了MiCA的第一部分，最初侧重于电子货币代币（EMTs）和资产参考代币（ARTs）作为主要的加密资产类型。这为单一市场确定提供和监管哪些类型的服务和资产奠定了基础。

在MiCA的背景下，代币化创建了货币、商品、所有权凭证、贵金属、知识产权、与房地产相关的经济权利等的数字表示。例如，ARTs的价值来源于资产组合，如商品、法币或其他加密货币。MiCA将贵金属的代币化归类为ART。EMTs专注于法币的数字化，并与单一法币挂钩。

MiCA是鼓励欧盟创新的有力切入点。其他司法管辖区将其视为可靠的参考点。同样，现有的加密社区也倾向于对其持积极态度。话虽如此，它并非包罗万象。假设代币化房地产发行根据欧盟指令（如MiFID II）被认定为金融工具，那么它就不在MiCA的范围内，而是受现有证券法规的监管。另一方面，授予房地产服务访问权的代币可能被归类为实用型代币，但除非明确豁免，否则MiCA的要求仍然适用。

瑞士与欧盟：代币化主导权的竞争 

2024年11月，欧洲金融市场协会（AFME）提出了推进欧盟分布式账本技术（DLT）和代币化的政策建议，以解决由《中央证券存管机构条例》（CSDR）带来的挑战。虽然DLT可以处理记账、利息支付和交收与付款等关键功能，无需中央中介，但CSDR要求公开交易的证券必须在中央证券存管机构（CSD）注册，这限制了代币化的采用。德国、卢森堡和意大利等国家通过了有利于DLT的法律，允许通过去中心化登记处发行，而无需CSD。然而，由于CSDR的限制，这些证券只能在场外交易，这推动了创新流向瑞士等监管框架较宽松的地区。AFME警告称，如果不调整CSDR以适应DLT，欧盟可能会在代币化方面失去领先地位，被瑞士等地区超越。在欧盟和瑞士都有业务的公司处于独特的位置，可以利用两个司法管辖区的优势，保持在代币化市场的前沿。