Günstige Gesetze treiben den Boom bei tokenisierten Immobilien voran

BlackRocks Annäherung an tokenisierte Geldmarktfonds (MMFs) und das Versprechen des US-Präsidenten Donald Trump, auf Bundesebene mehr kryptofreundliche Gesetze einzuführen, haben das Interesse an der Tokenisierung wieder geweckt – dem Prozess, bei dem reale Vermögenswerte als Repräsentation ihres Eigentums in die Blockchain übertragen werden. Durch integrierte Smart Contracts automatisiert die Tokenisierung das Vertrauen in Transaktionen, indem es möglich macht, Geld und Vermögenswerte in digitaler Treuhandhaltung in der Blockchain zu halten. Die Vermögenswerte können erst nach Zahlungseingang und Lieferung des Produkts durch den Verkäufer abgerufen werden.

Die Tokenisierung von Real-World-Assets (RWA) wird weithin als entscheidender Schritt hin zur finanziellen Transformation angesehen. Sie bietet mehrere Vorteile, darunter schnellere und nahtlose Zahlungsabwicklungen, mobile Zahlungslösungen und vereinfachte Integrationen mit digitalen Geldbörsen, alles unterstützt durch sichere, hochtechnologische Plattformen. Laut Analysten ist diese lang erwartete Veränderung kurz davor, Realität zu werden.

Immobilien-Tokenisierung: das dynamischste Marktsegment

Die Tokenisierung von Immobilien trägt erheblich zum allgemeinen Marktwachstum bei. Das Segment war 2022 2,7 Milliarden US-Dollar wert, wobei ein aktueller Bericht vorhersagt, dass es bis 2030 16 Billionen US-Dollar erreichen wird. Immobilien werden in einem durch Smart Contracts automatisierten Prozess in Anteile aufgeteilt. Ein oder mehrere Investoren können die Immobilie dann schrittweise über diese Token kaufen.

Einer der führenden Akteure in diesem Segment ist Blocksquare, eine Plattform, die Blockchain-Technologie zur Tokenisierung von Immobilien nutzt. Blocksquare stellt die Infrastruktur für die Immobilien-Tokenisierung bereit und wandelt Immobilienrechte in digitale Token um, die Kunden auf der Plattform handeln können. Sein Tokenisierungsprotokoll ermöglicht es Unternehmern, Immobilienvermögen zu sehr niedrigen Kosten zu digitalisieren. Jede einzelne Immobilie kann in 100.000 Token umgewandelt werden, entweder vollständig oder teilweise, was Investoren einen standardisierten und transparenten Digitalisierungsprozess bietet. Wenn die Immobilie 1 Million US-Dollar wert ist, beträgt der Wert jedes Tokens 10 US-Dollar. Ein Kunde kann seine Immobilie verkaufen, ohne auf einen einzelnen großen Kunden warten zu müssen. Der Prozess gilt für jede gängige Form des rechtlichen Eigentums. Die Produkte von Blocksquare stützen sich auf Blockchains wie Ethereum und IPFS. Sie werden mit erstklassigen Frameworks entwickelt und sind auf Skalierbarkeit ausgelegt.

Blocksquare ist global aktiv, mit tokenisierten Vermögenswerten in 24 Ländern im Wert von über 140 Millionen US-Dollar. Das Unternehmen hat seinen Hauptsitz in Slowenien und eine Niederlassung in der Schweiz, was es besonders stark in den europäischen Markt einbindet. Es ist kein Token-Aussteller und kann Kunden in Bezug auf rechtliche und regulatorische Compliance beraten. Dies ist ein wichtiger Punkt, da Kritiker der RWA-Tokenisierung auf eine hochkomplexe Rechtslandschaft hinweisen, einschließlich der Tatsache, dass die Tokenisierung von Vermögenswerten diese zu Wertpapieren machen kann, die hohen Kosten und Regulierungen unterschiedlicher Komplexität unterliegen.

Navigieren in der neuen MiCA-Verordnung 

Europa ist ein äußerst lukrativer Markt für die Tokenisierung, und die prominenteste und relevanteste regionale Verordnung ist MiCA (Markets in Crypto Assets). MiCA behandelt Vermögenswerte, die von bestehenden Finanzdienstleistungsgesetzen in der EU nicht abgedeckt werden, einschließlich NFTs, Zahlungstoken, Utility-Token usw. Sie zielt darauf ab, die Innovation von Krypto-Assets mit einem hohen Maß an Anlegerschutz und Verbraucherschutz zu unterstützen. Blocksquare beabsichtigt, Richtlinien für seine Kunden vorzubereiten, um die Ausgabe von Token in Übereinstimmung mit MiCA zu helfen. Der zweite Teil der Verordnung trat am 30. Dezember 2024 in Kraft. 2025 begrüßt die Branche mit Anforderungen zur Verhinderung von Marktmissbrauch und der Lizenzierung von Krypto-Asset-Dienstleistungsanbietern (CASP). 

Im Juni 2024 setzte die EU den ersten Teil von MiCA um, der sich zunächst auf Electronic Money Tokens (EMTs) und Asset-Referenced Tokens (ARTs) als die Hauptarten von Krypto-Assets konzentrierte. Dies legte den Grundstein dafür, dass der Binnenmarkt bestimmen kann, welche Arten von Dienstleistungen und Vermögenswerten angeboten und reguliert werden sollen.

Im Kontext von MiCA erstellt die Tokenisierung digitale Repräsentationen von Geld, Rohstoffen, Titeln, Edelmetallen, IP-Rechten, wirtschaftlichen Rechten, die an Immobilien gebunden sind, usw. Zum Beispiel leiten ARTs ihren Wert aus einer Kombination von Vermögenswerten ab, wie Rohstoffen, Fiat-Währungen oder anderen Krypto. MiCA klassifiziert die Tokenisierung von Edelmetallen als ART. EMTs konzentrieren sich ausschließlich auf die Digitalisierung von Fiat-Währungen und sind an eine einzige gebunden.

MiCA dient als starker Einstiegspunkt zur Förderung der Innovation in der EU. Andere Rechtsordnungen akzeptieren es als zuverlässigen Referenzpunkt. Ebenso neigen bestehende Krypto-Communities dazu, es positiv zu sehen. Das heißt, es ist nicht allumfassend. Wenn ein tokenisiertes Immobilienangebot unter einer EU-Richtlinie wie MiFID II als Finanzinstrument qualifiziert wird, fällt es außerhalb des Anwendungsbereichs von MiCA und wird nach bestehenden Wertpapierrechtsvorschriften reguliert. Andererseits könnten Token, die Zugang zu Immobilienleistungen gewähren, als Utility-Token qualifiziert werden, aber die Anforderungen von MiCA würden weiterhin gelten, es sei denn, sie sind ausdrücklich ausgenommen.

Schweiz vs. EU: Der Wettlauf um die Dominanz bei der Tokenisierung 

Im November 2024 schlug die Association for Financial Markets in Europe (AFME) politische Empfehlungen vor, um die Distributed-Ledger-Technologie (DLT) und die Tokenisierung in der EU voranzubringen, wobei Herausforderungen wie die durch die Central Securities Depositories Regulation (CSDR) adressiert wurden. Während DLT Schlüsselfunktionen wie die Aufzeichnung von Daten, Zinszahlungen und Lieferung gegen Zahlung ohne zentrale Vermittler abwickeln kann, schreibt die CSDR vor, dass börsennotierte Wertpapiere bei einer zentralen Wertpapierverwahrung (CSD) registriert werden müssen, was die Adoption der Tokenisierung einschränkt. Länder wie Deutschland, Luxemburg und Italien haben DLT-freundliche Gesetze verabschiedet, die Emissionen über dezentrale Register ohne Anforderung einer CSD ermöglichen. Diese Wertpapiere können jedoch aufgrund der CSDR-Einschränkungen nur außerbörslich gehandelt werden, was Innovationen in Rechtsordnungen wie der Schweiz mit weniger restriktiven Rahmenbedingungen vorantreibt. AFME warnt, dass die EU ohne Anpassung der CSDR an DLT ihr Führungspotenzial bei der Tokenisierung an Regionen wie die Schweiz verlieren könnte. Unternehmen mit Präsenz in der EU und der Schweiz sind einzigartig positioniert, um die Vorteile beider Rechtsordnungen zu nutzen und an der Spitze des Tokenisierungsmarktes zu bleiben.