Le leggi favorevoli alimentano il boom immobiliare tokenizzato

di BlackRock dei fondi monetari tokenizzati (MMF) e la promessa del presidente statunitensedent Trump di introdurre una legislazione più favorevole alle criptovalute a livello federale hanno riacceso l'interesse per la tokenizzazione, ovvero il processo di rappresentazione della proprietà di beni reali sulla blockchain. Grazie agli smart contract integratitracla tokenizzazione automatizza la fiducia nelle transazioni, consentendo di detenere denaro e beni in deposito digitale sulla blockchain. I beni possono essere consultati solo dopo che il pagamento è stato effettuato e il venditore ha consegnato il prodotto.

La tokenizzazione degli asset reali (RWA) è ampiamente considerata un passo cruciale verso la trasformazione finanziaria. Offre diversi vantaggi, tra cui un'elaborazione dei pagamenti più rapida e fluida, soluzioni di pagamento mobile e integrazioni semplificate con i portafogli digitali, il tutto supportato da piattaforme sicure e ad alta tecnologia. Secondo gli analisti, questo cambiamento tanto atteso sta per concretizzarsi.

Tokenizzazione immobiliare: il segmento di mercato più dinamico

La tokenizzazione degli immobili contribuisce in modo significativo alla crescita complessiva del mercato. Il segmento valeva 2,7 miliardi di dollari nel 2022, e un recente rapporto prevede che raggiungerà i 16 trilioni di dollari entro il 2030. Gli immobili vengono suddivisi in frazioni tramite un processo automatizzato tramite contratti intelligentitracUno o più investitori possono quindi acquistare la proprietà gradualmente tramite questi token.

Uno dei principali attori del settore è Blocksquare, una piattaforma che utilizza la tecnologia blockchain per tokenizzare le proprietà immobiliari. Blocksquare fornisce l'infrastruttura per la tokenizzazione immobiliare, convertendo i diritti di proprietà in token digitali che i clienti possono scambiare sulla piattaforma. Il suo protocollo di tokenizzazione consente agli imprenditori di digitalizzare gli asset immobiliari a un costo molto basso. Ogni singola proprietà immobiliare può essere convertita in 100.000 token, in tutto o in parte, offrendo agli investitori un processo di digitalizzazione standardizzato e trasparente. Se la proprietà vale 1 milione di dollari, ogni token ha un valore di 10 dollari. Un cliente può vendere la propria proprietà senza dover attendere un unico grande acquirente. Il processo si applica a qualsiasi forma giuridica di proprietà comune. I prodotti di Blocksquare si basano su blockchain come Ethereum e IPFS. Sono sviluppati utilizzando framework all'avanguardia e progettati pensando alla scalabilità. 

Blocksquare è attiva a livello globale, con asset tokenizzati in 24 paesi per un valore di oltre 140 milioni di dollari. La società ha sede in Slovenia e una filiale in Svizzera, il che la rende particolarmente radicata nel mercato europeo. Non è un emittente di token e può fornire consulenza ai clienti in materia di conformità legale e normativa. Questo è un punto importante, poiché i critici della tokenizzazione RWA attirano l'attenzione su un panorama giuridico estremamente complesso, incluso il fatto che la tokenizzazione degli asset può trasformarli in titoli, soggetti a costi elevati e a normative di varia complessità.

Orientarsi nella nuova normativa MiCA 

L'Europa è un mercato altamente redditizio per la tokenizzazione e la normativa regionale più importante e rilevante è il MiCA (Mercati delle criptovalute). Il MiCA si occupa di asset non coperti dalla legislazione vigente in materia di servizi finanziari nell'UE, inclusi NFT, token di pagamento, token di utilità, ecc. Il suo obiettivo è supportare l'innovazione nel settore delle criptovalute con un elevato livello di tutela degli investitori e dei consumatori. Blocksquare intende preparare linee guida per i propri clienti, per aiutarli a emettere token in conformità con il MiCA. La seconda parte del regolamento è entrata in vigore il 30 dicembre 2024. Il 2025 accoglie il settore con requisiti in materia di prevenzione degli abusi di mercato e di licenza per i fornitori di servizi per criptovalute (CASP). 

Nel giugno 2024, l'UE ha implementato la prima parte del MiCA, concentrandosi inizialmente sui token di monetatron(EMT) e sui token referenziati ad asset (ART) come principali tipologie di criptovalute. Ciò ha gettato le basi affinché il mercato unico determinasse quali tipologie di servizi e asset offrire e regolamentare.

Nel contesto di MiCA, la tokenizzazione crea rappresentazioni digitali di denaro, materie prime, titoli, metalli preziosi, diritti di proprietà intellettuale, diritti economici connessi a beni immobili, ecc. Ad esempio, gli ART derivano il loro valore da una combinazione di asset, come materie prime, valute fiat o altre criptovalute. MiCA classifica la tokenizzazione dei metalli preziosi come ART. Gli EMT si concentrano esclusivamente sulla digitalizzazione di valute fiat e sono ancorati a una singola valuta.

Il MiCA rappresentatronpunto di ingresso per incoraggiare l'innovazione nell'UE. Altre giurisdizioni lo accettano come un punto di riferimento affidabile. Allo stesso modo, le comunità crypto esistenti tendono a considerarlo favorevolmente. Detto questo, non è onnicomprensivo. Supponiamo che un'offerta immobiliare tokenizzata si qualifichi come strumento finanziario ai sensi di una direttiva UE come la MiFID II. In tal caso, esula dall'ambito di applicazione del MiCA ed è regolamentata dalle leggi vigenti in materia di titoli. D'altro canto, i token che garantiscono l'accesso a servizi immobiliari potrebbero essere qualificati come utility token, ma i requisiti del MiCA rimarrebbero comunque validi, a meno che non siano esplicitamente esentati.

Svizzera contro UE: la corsa al dominio della tokenizzazione 

Nel novembre 2024, l'Associazione per i Mercati Finanziari in Europa (AFME) ha proposto raccomandazioni politiche per promuovere la tecnologia dei registri distribuiti (DLT) e la tokenizzazione nell'UE, affrontando sfide come quelle poste dal Regolamento sui Depositari Centrali di Titoli (CSDR). Mentre la DLT può gestire funzioni chiave come la tenuta dei registri, il pagamento degli interessi e la consegna contro pagamento senza intermediari centrali, il CSDR impone che i titoli quotati in borsa siano registrati presso un depositario centrale di titoli (CSD), limitando l'adozione della tokenizzazione. Paesi come Germania, Lussemburgo e Italia hanno approvato leggi favorevoli alla DLT, consentendo le emissioni tramite registri decentralizzati senza richiedere un CSD. Tuttavia, questi titoli possono essere negoziati solo fuori borsa a causa delle restrizioni del CSDR, favorendo l'innovazione in giurisdizioni come la Svizzera con quadri normativi meno restrittivi. L'AFME avverte che senza adattare il CSDR per accogliere la DLT, l'UE rischia di perdere la sua leadership nella tokenizzazione a favore di regioni come la Svizzera. Le aziende presenti nell'UE e in Svizzera sono in una posizione unica per sfruttare i vantaggi di entrambe le giurisdizioni, rimanendo all'avanguardia nel mercato della tokenizzazione.